Ontwikkelaars grossieren doorgaans in superlatieven over gebouwen, terwijl beleggers het bij euro’s houden. Bij WTC Tower Ten in Amsterdam claimt CBRE Investment Management echter ‘mogelijk de aantrekkelijkste werkomgeving in Europa’ te bieden.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 7, 7 juli 2023
Op de Amsterdamse Zuidas is het in Tower Ten een drukte van belang. In november 2018 is de bouw van de toren gestart en in november 2022 is deze officieel opgeleverd, maar pas in de afgelopen weken kon CBRE Investment Management er in. De belegger huurt de twaalfde etage met 2300 m² en voor een dochter en het gedeelte om klanten te ontvangen nog een kleiner deel op de elfde.
Rik Eertink, president van de Europees/Afrikaanse investeringstak en lid van de wereldwijde board, noemt de vloeroppervlakte een voordeel. ‘Deze toren is zo gemaakt dat er heel grote vloeren zijn, maar ook units van 50 m². We komen uit WTC Schiphol, waar we drie verdiepingen huurden. Het is voor de onderlinge communicatie beter om alle activiteiten op één verdieping te hebben. Daarnaast hebben we samen met CBRE A&T Occupier onze meest recente ervaringen ingebracht over hoe we een stimulerende werkomgeving kunnen creëren, waardoor er een fantastisch werkconcept is ontwikkeld in een zeer aantrekkelijke stedelijke omgeving.’
Dat maakt het gebouw niet uniek, maar wel uniek op het gebied van beleggingswaarde?
‘Door de uitbreiding met Tower Ten van 48.000 m² (waarvan 17.000 m² herontwikkeling) meet het totale WTC Amsterdam bruto 156.000 m² (120.000 m² verhuurbaar). Het complex heeft daarmee een boekwaarde van rond de € 1,5 mrd.’
Dat zijn ongekende bedragen voor Nederland. Brengt zo’n concentratie stenen op één plek niet meer risico met zich mee? CBRE IM behoort met € 140 mrd vastgoed onder beheer weliswaar tot ’s werelds grootste spelers, waarbij een miljard meer of minder niet opvalt, maar tegenover zo’n € 10 mrd aan beleggingen in kantoren in Europa is € 1,5 mrd wel veel.
‘Terechte vraag, maar WTC Amsterdam is niet één gebouw, maar bestaat uit meerdere complexen met heel veel verschillende soorten huurders. Dat zijn niet alleen kantoorhuurders, maar ook hotelvoorzieningen, horeca en winkels. Daarom hebben we deze investering gedaan, na zorgvuldige research. Een plek van deze kwaliteit kan concurreren met het topproduct in Londen en Parijs.’
Onderschrijven de Britten en Fransen dat ook?
‘Veel beleggers concentreren zich op Londen en daarna Parijs. Wij hebben Amsterdam daar nadrukkelijk aan toegevoegd. De verbinding met de luchthaven, het openbaar vervoer en het centrum is op deze locatie uiterst bijzonder.’
Toch is de markt in Londen vele malen groter dan die in Amsterdam.
‘We doen onderzoek naar klanten en het potentieel van klanten. In de komende editie van PropertyNL kan ik vertellen hoe we in de afgelopen periode de organisatie CBRE IM gekanteld hebben. Vroeger dachten we primair aan de achterliggende beleggers als onze klanten, nu hebben we daarnaast ook een focus op onze gebruikers. In Amsterdam is veel potentieel aan huurders, blijkt uit onze onderzoeken. Het bewijs is ook geleverd: 80% van Tower Ten is al verhuurd.’
De huurprijs is met € 500 per m² bijna dubbel zo hoog als in WTC Utrecht. Je zou dat kunnen zien als een onderbouwing voor de stelling dat dit in Nederland dé plek is. Aan de andere kant: er worden in Londen hogere huren gevraagd.
‘Door de schaal en de locatie kunnen we met het WTC veel toevoegen voor klanten. In Tower Ten wordt een nieuw concept uitgerold, Hoff geheten, dat 7250 m² beslaat. Hoff is een samentrekking van hotel en office. Het is ontwikkeld door Sipke Feenstra, de oprichter van de Office Operators. We bieden tijdelijk verblijf (hotel) tot en met permanente ruimte aan in alle gradaties. We gaan WTC Amsterdam meer managen als een stedelijk multi-functioneel verblijfsgebied. Met dit soort vernieuwende concepten loopt Nederland voorop.’
De praktijk is dat de kantorenmarkt in zwaar weer verkeert. Met name de leegstand in de VS is onrustbarend, maar ook in Amsterdam is de leegstand in kantoren toegenomen, van 3% voor corona tot ruim 6% nu. Flex-concepten bleken in coronatijd riskant: wanneer de flex-aanbieder geen huurinkomsten krijgt, moet de belegger bijna meebewegen.
‘We letten sterk op onze relaties en hoe zij in crises alles financieel kunnen laten kloppen. Dat neemt niet weg dat onze stellige overtuiging is dat het verder uitbouwen van zulke concepten, zoals Hoff, de toekomst is. Daarbij zul je zien dat je de grenzen vervagen. We hebben gezegd vol in te zetten op logistics en residential, maar WTC Amsterdam laat zien dat we juist met die focus ook ontwikkelingen zoals het WTC succesvoller kunnen maken. In de logistiek speelt bijvoorbeeld de vraag naar cityhubs. Waarom zouden we die kennis niet kunnen gebruiken in een omgeving die vroeger als kantoor werd bestempeld?’
Is er nog een uitsmijter om lezers te overtuigen van de gedurfde WTC-stelling?
‘Door onze ervaring en de schaal van de ontwikkeling kunnen we op het gebied van duurzaamheid nieuwe standaarden zetten. Ik ben het eens met de stelling op een van jullie congressen dat het niet moet draaien om labels alleen. We vinden het belangrijk dat we meetbare resultaten boeken. Daarom is Tower Ten ‘Breeam Excellent’ en ‘Well Gold’, maar we monitoren ook na oplevering.’
CBRE IM kijkt naar Canadees mega-aanbod
Voor de zomer maakte ceo Mark Kenney van het Canadese Eres in het FD bekend van 6900 woningen in Nederland af te willen. In een gesprek met PropertyNL zegt Rik Eertink, EMEA-president van CBRE Investment Management, het aanbod te onderzoeken.
CBRE IM staat op de PropertyEU-ranglijst van beleggers in Europees vastgoed met € 55 mrd op de vierde plek. ‘We onderzoeken vanaf een bepaalde schaal elke deal in Europa. We zijn blij met elk aanbod, want in het eerste halfjaar hebben we 40% minder aanbiedingen op ons bureau gehad dan het jaar daarvoor.’
Het Canadese dochterbedrijf van Capreit dat de Nederlandse woningen op de markt brengt, noemt het verslechterende investeringsklimaat voor residentieel in Nederland als reden. Op de Provada zei de directeur van Heimstaden (nog een slagje groter dan Eres, met meer dan 10.000 woningen) om die reden een pas op de plaats te maken met nieuwe investeringen, maar nog geen vertrek te overwegen uit Nederland.
Eertink zegt dat residentieel een speerpunt blijft naast logistiek. ‘In mei hebben we nog een Duitse portefeuille van Vonovia overgenomen voor € 560 mln, met woningen in Berlijn, München en Frankfurt. We zien in heel Europa dat de regeldruk bij woningen toeneemt, niet alleen in Nederland. Op het moment dat we een goede forecast kunnen maken en de prijs is ernaar, dan willen we zeker zaken doen, omdat we weten dat de onderliggende vraag goed is. Het probleem is dus niet de regeldruk, maar de onzekerheid. Die moet de Nederlandse overheid wegnemen.