De discussie over de woningnood lijkt vaak meer op een bokswedstrijd dan op een een–tweetje om het doel te bereiken. PropertyNL zet de belangrijke spelers samen aan tafel om van elkaar te leren en daadwerkelijk tot oplossingen te komen.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2023

Het kijkje in de keuken vindt in dit geval plaats in de werkkamer van de Helmondse wethouder Gaby van den Waardenburg (D66). Ze is als portefeuillehouder Wonen & Ruimte in de gemeente Helmond ook kwartiermaker voor een nog op te richten portefeuillehoudersoverleg met hetzelfde domein binnen de Metropoolregio Eindhoven. Een uitdagende taak, want de metropoolregio telt maar liefst 21 gemeenten, met grote kernen als Eindhoven en Helmond, maar ook kleine, landelijke gemeenten als Someren en grensgemeente Bergeijk.

Regionaal overleg

Net als de rest van het land heeft de Brainport een fikse woningbouwopgave. ‘Er zijn veel meer een- en tweepersoonshuishoudens. Vooral vanuit senioren en jongeren is er een flinke huisvestingsvraag. Binnen het regionale overleg brengen we in beeld wat iedere gemeente kan bijdragen. Je merkt dat het bij de wat meer stedelijke plekken Deurne, Helmond en Eindhoven wat makkelijker landt, juist omdat het daar voor de hand ligt om bij de stations te verdichten. Bij de wat kleinere gemeenten vrezen de huidige inwoners soms dat zij geen plek meer kunnen vinden. Minister De Jonge heeft daar al op ingespeeld door gemeenten toe te staan met voorrang toe te wijzen aan eigen inwoners. In een goed plan kan dat prima samengaan met bouwen voor nieuwkomers. Als er bijgebouwd wordt, kan dat niet alleen voor de eigen mensen zijn. Je kunt als gemeente niet zeggen ‘we doen niet aan migratie’.’

Bij alle bouwplannen moet er volgens Van den Waardenburg ook rekening worden gehouden met de drukte op het elektriciteitsnetwerk. ‘Netcongestie begint overal in Nederland een probleem te worden, dus ook in dit deel van Brabant. Het is bij ruimtelijke plannen niet meer vanzelfsprekend dat de capaciteit op het net toereikend is.’

En dan is er nog stikstof. Eerder deze maand besloot de provincie voorlopig geen vergunningen meer te verstrekken aan bouwprojecten die leiden tot extra neerslag van stikstof in Natura2000-gebieden. ‘Dat besluit raakt Helmond vooralsnog niet, omdat er geen Natura2000-gebied dichtbij ligt. Maar hoe dichterbij, hoe meer het speelt in de gemeente. Erg vervelend als je daardoor als gemeente geen woningen kunt bouwen.’

55.000 nieuwe banen

De uitdagingen waar ASML voor staat, zijn minstens zo groot en veelzijdig. Binnen het hele ecosysteem van fabrikant, toeleveranciers en gelieerde bedrijven verwacht de chipmachinefabrikant de komende jaren een groei van 55.000 nieuwe banen. Dat is een uitdaging, mede doordat de beroepsbevolking ook in de Brainportregio vergrijst, er onvoldoende jonge technologen zullen afstuderen en de vraag naar technisch geschoold personeel overal in de regio groeit. Het bedrijf – nu goed voor 20.000 werknemers in de regio – verwacht de komende jaren te verdubbelen in omvang, ook qua personeel. Pakweg de helft van die nieuwe werknemers zal naar verwachting van ASML ‘van buiten’ moeten komen, hetzij van elders in Nederland, hetzij uit het buitenland.

Lucas van Grinsven, bij ASML verantwoordelijk voor Omgevingscommunicatie: ‘Chips zijn de nieuwe olie. En net als bij olie in de jaren ’70 werd tijdens de coronacrisis soms pijnlijk duidelijk hoe afhankelijk we zijn van chips. Elektronicafabrikanten willen een volgende crisis voor zijn en investeren massaal in nieuwe chipmachines. Wij hebben, op twee Japanse fabrikanten na, geen concurrenten en hebben momenteel zo’n 80–90% van de wereldmarkt in handen. Afnemers komen naar ons omdat wij de beste machines hebben, en de ontwikkelingen gaan zo snel dat het namaken ervan eigenlijk geen zin heeft.’

Chauvinisme

De toekomstige uitbreiding van ASML en het hightech-cluster rond Eindhoven kan volgens Van Grinsven schoon en groen plaatsvinden. ‘Als ik puur kijk naar ASML: wij zijn al volledig elektrisch en het bouwen van een nieuwe fabriek heeft nauwelijks impact op het milieu. De Brainport is de toekomstbestendige mainport van ons land, terwijl de twee andere mainports, Rotterdam en Schiphol, zo hun eigen problemen hebben om een duurzaam verdienmodel te realiseren.’

Al het regionale chauvinisme ten spijt leidt de steeds grotere footprint van ASML in Veldhoven en omgeving ook tot navenant meer weerstand onder bewoners in de gemeente en de omgeving. Ze herkennen hun Veldhoven niet meer en, belangrijker nog, ze maken zich zorgen of er voor hen en hun kinderen straks nog een plekje over is om te wonen.

‘Wij realiseren ons gelukkig al jaren nadrukkelijk dat groei niet op een goede manier in te bedden valt als je ook niet tegelijkertijd investeert in groen en sociaal’, aldus Van Grinsven. ‘Dat is ook de reden waarom we bijvoorbeeld willen investeren in hoogwaardig openbaar vervoer tussen de stations en de high-tech campussen in Eindhoven en Veldhoven’, vult Van den Waardenburg aan.

Hubje buiten Veldhoven

De out-of-the-box gedachte om een deel van de groei van ASML elders in Nederland op te vangen, waar misschien meer jonge hoger opgeleiden wonen, klinkt Van Grinsven bekend in de oren. ‘Daar zit een zekere logica achter. Je moet het werk doen op een plek waar dat het beste kan. Vrij geruisloos hebben wij daarom nu ook een hubje buiten Veldhoven. In Den Bosch huren we binnenkort twee verdiepingen kantoorvloer waar enkele honderden collega’s in een ASML-omgeving kunnen werken als alternatief voor thuiswerk. Corona heeft wel geleerd dat het thuiswerken vaak echt niet gezond was, bijvoorbeeld als je mensen weer op de rand van hun bed zag vergaderen via Teams.’

Van den Waardenburg vindt het ook typisch Nederlands om zo dicht mogelijk op het werk te willen wonen. ‘In andere landen is het veel normaler om te forensen. Wij maken ons hard voor meer treinverbindingen dan de twee intercity’s en twee stoptreinen per uur die Helmond aandoen.’ Van Grinsven: ‘Dit deel van het land is sowieso niet rijk bedeeld met spoor. En wat er is, ligt er al pakweg 150 jaar.’

Lastige boodschap

Toch kiest ASML er uit volle overtuiging voor te om te investeren in Veldhoven. ‘Groei is tegenwoordig voor veel bestuurders een eng woord, maar als je die brede welvaartsgroei mét aandacht voor inclusie en duurzaamheid wilt oppakken, dan zul je moeten verdichten.’ Van den Waardenburg vindt dat ook in het belang van de kleinere kernen. ‘Als je een bepaald voorzieningenniveau overeind wilt houden, bijvoorbeeld een supermarkt of een busverbinding, dan zul je moeten groeien.’

Desalniettemin een lastige boodschap volgens Van Grinsven, die heel wat kopjes koffie drinkt met bewoners en andere belanghebbenden in de regio. ‘Onlangs was ik op een bijeenkomst in Vessem. Dat zijn niet de makkelijkste avonden. Met name ouderen maken zich bezorgd, niet alleen om de eigenheid van hun dorp, maar ook over de vraag of hun kinderen of kleinkinderen straks nog wel een woning kunnen vinden met al die nieuwkomers.’

Flitstraject

De internationals die bij ASML komen werken, hebben minder problemen om onderdak te vinden. De eerste twee maanden stelt bedrijf woonruimte beschikbaar voor wie niet direct een dak boven zijn hoofd heeft. Liefst 97% van de buitenlandse werknemers heeft echter al binnen zeven weken een huurwoning, een flitstraject in vergelijking met de jarenlange wachtlijsten voor een sociale huurwoning. ‘Daarbij helpt het ook dat internationals gewend zijn aan een hoger woonbudget, dat past bij hun status. Gemiddeld rekenen ze met € 1450 per maand aan huurlasten We zien overigens wel dat ze vaak (te) veel betalen voor woningen.’

86% van de internationals kiest voor een woning in de stad. ‘Internationale kenniswerkers willen ergens wonen waar ze snel onderdeel van de samenleving zijn en gebruik kunnen maken van de voorzieningen’, aldus Van Grinsven. Het klinkt Van den Waardenburg als muziek in de oren. Haar stad Helmond wil ook nadrukkelijk verdichten, juist om nieuwe inwoners te trekken. ‘Helmond zoekt vanuit haar verleden als industriële stad naar verbinding en het bouwen in de mix. De stad is vanuit het verleden redelijk gesegregeerd, we hebben wijken met veel sociale huur en wijken met veel koop. Dat willen we veranderen. De ruimte om binnenstedelijk te verdichten is er zeker in het centrum, bijvoorbeeld bij het station. Dat maakt de stad ook aantrekkelijk voor studenten die tegen de steeds grotere kamernood oplopen in Eindhoven.’

Belangrijke beroepen

Van Grinsven ontkent niet dat ‘zijn mensen’ de druk op de regionale woningmarkt houden, zowel kwantitatief als wat betreft de huurprijzen in de vrije sector. ‘Maar dat sluit ook aan op die visie die wij als bedrijf hebben op brede welvaartsgroei. We maken ons juist zorgen om de beperkte mogelijkheid voor starters en mensen met belangrijke beroepen, zoals onderwijzers, agenten en verpleegkundigen, om nog een woning te vinden als ze én niet in aanmerking komen voor een sociale huurwoning en ook geen koopwoning meer kunnen betalen. Dat komt de aantrekkingskracht van de regio niet ten goede.’

ASML sluit met andere grote bedrijven in de regio regelmatig aan bij het overleg tussen de gemeenten. ‘De rol die grote werkgevers kunnen pakken op het woningmarkdossier is nog niet helemaal uitgekristalliseerd. Wij kunnen helpen, bijvoorbeeld door gemeenten die te weinig ambtelijke capaciteit hebben met mankracht te ondersteunen of door onze eigen expertise te delen. Wij zijn gewend om een fabriek in twee jaar van de grond te tillen, terwijl die termijn bij woningontwikkeling nu al snel oploopt tot 7–10 jaar. Wellicht kunnen we onze ervaringen elders inzetten, maar ook kunnen we als regionaal bedrijfsleven een financiële bijdrage leveren. Het is immers ook in ons eigen belang.’

Private bijdrage

Er komt, als het aan Van Grinsven ligt, nog voor het eind van het jaar een fonds zonder winstoogmerk namens een aantal grote bedrijven om waar nodig woningbouwprojecten vlot te trekken. ‘We hebben daar in het kader van het Meerjarenprogramma Infrastructuur Ruime en Transport (MIRT) voor de regio al ervaring mee. Van de € 1,58 mrd om onder meer te investeren in mobiliteit neemt het gezamenlijke bedrijfsleven € 158 mln voor zijn rekening, een voor Nederland ongekend grote private bijdrage aan infrastructuur. Dat zie je in andere regio’s, zoals bij de Zuidas, niet gebeuren.’

Wordt ASML niet topzwaar voor de regio? Het is een punt van zorg dat ook in het achterhoofd speelt bij Van den Waardenburg. ‘Iedereen hier kent nog de verhalen van het grote DAF dat ten onder ging of de grote reorganisatie bij Philips eind jaren ’90. Omdat die bedrijven zo verweven waren met de omgeving had dat een enorme impact. Maar de techniek die in deze regio ontwikkeld wordt is gelukkig wel voor meerdere doelen toepasbaar.’

Van Grinsven: ‘What goes up, must come down. Geen enkel bedrijf heeft in zijn huidige vorm het eeuwige leven, al ziet onze toekomst er op overzienbare termijn heel goed uit. Dat is ook de reden waarom er nu wel door het technologische cluster gelijktijdig wordt geïnvesteerd in een plan B, C en D, bijvoorbeeld in bedrijven die zich bezighouden met fotonica en augmented reality. We gaan geen nieuw Philipsdorp bouwen. Wat we toevoegen is voor de brede gemeenschap, al zal er best een keer iemand van ASML komen wonen.’

Een kijkje in de keuken
Ceo Adriaan Visser van Brink Adviesgroep en Robert Paling van PropertyNL bedachten samen het concept voor de serie ‘Een kijkje in de keuken’. Onder het motto ‘twee weten meer dan één’ zetten we belangrijke stakeholders op de (regionale) woningmarkt bij elkaar die ideeën uitwisselen. Deze kunnen helpen bij een daadwerkelijke versnelling van de woningbouwopgave.