Enschede is de grootste stad van de provincie Overijssel. Het centrum vervult dan ook duidelijk een regiofunctie. Bovendien trekt Enschede veel Duitse bezoekers, die graag even de grens oversteken voor het uitgebreide en aantrekkelijke aanbod.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 24 februari 2023

Enschede is met ruim 160.000 inwoners (2022) de 14e stad van ons land en heeft de ambitie door te groeien tot 170.000 inwoners.

De binnenstad van Enschede is een waar shopwalhalla. Het belangrijkste deel van het retailaanbod, vooral als je het over het filiaal- en grootwinkelbedrijf hebt, is te vinden in een moderne stedenbouwkundige omgeving, die voor het grootste deel in 2003 opgeleverd is. Deze recente realisatie van het kernwinkelgebied bood de vastgoedeigenaren, de ontwikkelaars en de architecten de mogelijkheid een retailgebied van behoorlijke grandeur te realiseren.

Rondom het grote HJ van Heekplein liggen brede straten met winkels die gekenmerkt worden door iconische puien. Echt een indrukwekkende ervaring, weten de vele bezoekers. Op zaterdag trekt de binnenstad zo’n 50.000 mensen, waarvan een derde uit Duitsland komt. Dit hangt enerzijds samen met het aanbod, dat in ons land over het algemeen wat hipper is dan bij onze oosterburen, anderzijds met de aanwezigheid van een uitstekende warenmarkt op zaterdag, aldus Duco Hoek, senior accountmanager bij de gemeente Enschede.

Uit het Koopstromenonderzoek Oost-Nederland (2019) blijkt dat de toevloeiing van consumentenbestedingen van buiten Enschede voor de niet-dagelijkse artikelensector hier zo’n 10% boven de benchmark ligt.

Stadsrechten en stadsbranden

De historie van Enschede speelt een belangrijke rol bij het feit dat de stad over zo’n modern kernwinkelgebied beschikt. De oorspronkelijke vestingstad komt al in het begin van de 12e eeuw ter sprake en in de 13e eeuw vervulde de stad de rol van bisschoppelijke heerlijkheid. In 1325 kreeg Enschede stadsrechten. De stad is echter meerdere malen getroffen door grote stadsbranden en werd tijdens WOII slachtoffer van verschillende bombardementen.

Na een grote brand in 1862 werd de binnenstad opnieuw opgebouwd. De oorspronkelijke stedenbouwkundige structuur werd voor een belangrijk deel gehandhaafd. Na deze wederopbouw kwam de economie van de stad in een stroomversnelling. Enschede groeide uit tot het belangrijkste centrum van de textielproductie in Nederland.

In de jaren ’60 van de vorige eeuw ging de textielindustrie echter teloor en begon de binnenstad te verpauperen. Het centrum werd vanaf de jaren ’80 gerevitaliseerd door de aanleg van een autovrij stadserf en het invullen van vrijgekomen industrieterreinen met woningen, winkelcentra en kantoren.

Winkelcentrum De Klanderij stamt al uit de jaren ’80, maar was toe aan revitalisatie. Het Van Heekplein was in deze tijd een stenig parkeerterrein. De binnenstad stond er weinig florissant bij. Dit was aanleiding voor de gemeente om een verbeterslag te maken. Grote namen als Pi de Bruin, Kees Rijnboutt en West 8 werden ingevlogen om zowel de gebouwde omgeving als de openbare ruimte rond het Van Heekplein en De Klanderij aan te pakken.

Van Heekplein

Dit resulteerde in 2003 in de huidige situatie. Het nieuwe Van Heekplein wordt geflankeerd door De Klanderij, Twentec, het gebouw waar Primark en Holland Casino gevestigd zijn en iconische puien, onder andere van Zara. Op de plek van Zara bevond zich in het verleden De Hofpassage, die na een aantal pogingen om deze te verbeteren uiteindelijk opgeheven is en nu helemaal bestaat uit winkels; een uitstekende oplossing.

Onder het plein bevindt zich een parkeergarage van 70.000 m² met 1750 auto- en 1000 fietsparkeerplekken. Dit is de grootste ondergrondse parkeergarage van ons land.

Bij de opening van het Van Heekplein was De Bijenkorf een belangrijke partij. De keten vestigde hier een grote winkel naast Holland Casino, wat dit gebied nog eens extra allure en aantrekkingskracht opleverde.

Nu, 20 jaar later, zijn dit nog steeds belangrijke pleisterplekken in de stad. Er is nauwelijks leegstand en vrijwel alle belangrijke filiaal- en grootwinkelbedrijven zijn hier te vinden.

Klanderij–Twentec

Klanderij–Twentec is de grootste centrumontwikkeling in de binnenstad van Enschede en bestaat uit twee delen.

De Klanderij is een bijzonder fraai vormgegeven overdekt en hoog (nog steeds) hypermodern binnenstedelijk winkelcentrum, dat plaats biedt aan zo’n 50 retailondernemers. Hier zijn grote ketens als Mediamarkt, TK Maxx, Sacha, H&M, America Today, Kruidvat, Etos, House of Gerry Weber, Only, Hunkemöller, Rituals, Nelson en Open 32 te vinden. Het winkelcentrum is gerealiseerd in een L-vorm met in het midden een groot horecaplein onder een bijzonder fraai vormgegeven hoog en deels transparant dak, waardoor daglicht binnenvalt. Wat je niet kunt zien, maar wat het project extra bijzonder maakt, is dat je erboven kunt wonen in een appartement en zelfs in een eengezinswoning met tuin.

Als je de Klanderij verlaat aan oostelijke zijde loop je tegen Twentec aan, een winkelstraat in de openlucht in het verlengde van het HJ van Heekplein. Hier bevinden zich onder andere vestigingen van Hema, Blokker, Xenos, New Yorker en Albert Heijn. Fraai metselwerk kenmerkt deze zijde van de straat. In het midden van de straat staat een aantal kiosken.

Bij de realisatie van het winkelcentrum is gekozen voor een zeer hoge kwaliteit van materialen en een bijzonder hoog afwerkingsniveau, wat nog steeds zichtbaar is. Het is kenmerkend voor de ontwikkelaars: Forum Invest en Prowinko. Niet voor niets viel het centrum meerdere malen in de prijzen. Zo kreeg het centrum in 2004 een NRW Jaarprijsnominatie en kreeg het in 2006 internationale erkenning tijdens de ICSC Design & Development Awards.

Op de plek waar voorheen de Bijenkorf gevestigd was, zit nu een prominente vestiging van Primark. In de voormalige vestiging van V&D en later Hudson’s Bay aan het Van Heekplein zit nu een flagship store van The Sting, met een oppervlak van 6000 m². Ook de bijzonder fraaie presentatie van deze vestiging is van toegevoegde waarde voor het plein.

Onderscheidend vermogen in de oude binnenstad

Ten noorden van het Van Heekplein bevindt zich de oude binnenstad, met eveneens een ruim retailaanbod. Het gaat hier veelal om wat kleinere panden, zoals Guts en Gusto, State of Art en Vanilia in de Langestraat; Gabor, Ziengs, Jamin en Kruidvat aan de Raadhuisstraat; Score, Superdry, Manfield, McDonalds en KFC aan de Kalanderstraat. Ook zijn hier meer bijzondere en onderscheidende formules te vinden. Zo biedt het Van Loenshof ruimte aan Fier, een damesmodewinkel met een aantal goede merken, waaronder Fabienne Chapot. Biblos is hier eveneens een onderscheidende damesmodewinkel met luxe merken.

De Haverstraatpassage is een aantrekkelijk historisch straatje met vrijwel alleen maar bijzondere en onderscheidende formules, zoals Scooter, een damesmodewinkel, en Mevrouw Janne, een vrolijk en feestelijk ingerichte winkel met fraaie damesmode en accessoires.

Openbare ruimte

Hoewel het Van Heekplein en de oude binnenstad duidelijk verschillende kwaliteiten hebben, lijken deze delen niet met elkaar verbonden. Bezoekers worden niet vanzelf van de ene plek naar de andere gezogen. Dat is een gemiste kans. De gemeente ziet dit ook, en wil de hele openbare ruimte opnieuw inrichten, zodat bezoekers in de toekomst automatisch verleid worden van het ene naar het andere deelgebied te wandelen en zo het hele centrum aandoen.

Opvallend is dat het straatmeubilair er nu al geweldig uitziet. Er staan bankjes van zwart natuursteen dat alleen aan de bovenzijde gepolijst is. Ook de boomspiegels zijn fraai vormgegeven en overal door het centrum ligt een netjes afgewerkt afwateringssysteem. Het tapijt is echter op veel plekken verouderd. Johan Molenaar, directeur economische strategie en innovatie: ‘We hebben altijd direct aangepakt wat we konden aanpakken en lieten de verschillende projecten niet op elkaar wachten. Daarom hebben we ook het op maat ontworpen straatmeubilair al gerealiseerd. Daar komt straks een nieuw tapijt bij.’

Horeca

De Enschedese binnenstad is rijk bedeeld met horeca. Dit hangt natuurlijk samen met het feit dat het een studentenstad is, maar komt ook doordat de regiopositie zo sterk is. Op de Oude Markt staan rond de Jacobuskerk veel horecagelegenheden, zoals La Cubanita, Moeke en café brasserie De Kater. Heel bijzonder en zeker een bezoek waard is Stanislaus Brewskovitch in de volledig gerenoveerde Menistenkerk. Hier bevindt zich de stadsbrouwerij, waar tientallen soorten bier gemaakt en geschonken worden. Vanuit de hele kerk kijk je op de ketel.

Rafelranden

Daarnaast heeft de binnenstad echte rafelranden. Mede als gevolg van de ligging, zo dicht bij Duitsland, kampt Enschede met de nodige drugsoverlast. De stad telt 10 coffeeshops, die niet allemaal even netjes zijn.

Daarnaast is er nog de Irene Promenade. Dit is een winkelpassage uit de jaren ’90 van de vorige eeuw, zo’n soort passage waarvan we toen nog niet wisten dat die meestal weinig succesvol zijn. Het staat dan ook voor een derde deel leeg. Naast vestigingen van Jumbo en Kik is hier een ‘Happy Deals’ gevestigd, een nieuwe formule waar je artikelen van hoge kwaliteit en goede merken relatief goedkoop kunt aanschaffen. Onder de Irene Promenade bevindt zich een parkeergarage met 525 parkeerplaatsen, wat het functioneren van Jumbo ongetwijfeld ten goede komt.

De hoofdentree van de Promenade bevindt zich aan de Noorderhage, dicht bij een aantal coffeeshops. Deze combinatie is weinig gelukkig. In en rond de passage kampte men in het verleden met veel overlast van hangjongeren. Bewoners en bezoekers klaagden over intimidatie, straatvuil en openbaar drank- en drugsgebruik. Daarop hebben de politie en de handhavers hun samenwerking geïntensiveerd en extra veel aandacht aan deze plek gegeven. Sindsdien is er verbetering zichtbaar. Het is er veiliger geworden, er zijn twee nieuwe vintage winkels gekomen en de samenwerking tussen de ondernemers ter plekke is verbeterd.

Gericht gemeentelijk beleid

Binnen de gemeente is men zich zeer bewust van de rafelranden, en daar wordt apart beleid op ingezet. Molenaar: ‘Het gaat eigenlijk in het algemeen wel goed met onze binnenstad. Ook toen de leegstand hier slechts 3% bedroeg, hebben we er bewust voor gekozen om toch niet uit te breiden, zodat we toekomstbestendig zouden blijven.’

De gemeente repareert het dak als de zon schijnt, en dat betaalt zich uit. Zo blijven ook de voordelen die corona gebracht heeft in stand. De vergrote terrassen worden niet meer teruggebracht tot de oude maatvoering, maar mogen in ‘corona-stand’ gehandhaafd worden, omdat het de stad veel gebracht heeft.

Bart Ellenbroek, programmamanager binnenstad, stelt: ‘We willen dé winkelstad van het oosten zijn en blijven, maar we willen meer zijn dan dat. We hebben ook een uitgebreid cultureel aanbod en willen dat beter positioneren.’

Zo staat bijvoorbeeld het oorspronkelijke V&D-pand van begin twintigste eeuw aan de Korte Hengelosestraat tegenover boekhandel Broekhuis, een van de betere boekwinkels van ons land, al geruime tijd leeg. Onlangs hebben het ROC, het Filmhuis en het Jeugdtheater met behulp van de gemeente een intentie getekend waarin zij kenbaar maken zich samen te willen vestigen in dit gebouw en ook te gaan samenwerken op deze plek. Op deze manier worden veel retailmeters vervangen door culturele meters en wordt bovendien dit prachtige gebouw in de stijl van de Amsterdamse School, kenmerkend voor de oorspronkelijke V&D-panden uit begin 20ste eeuw, weer in gebruik genomen.

Ellenbroek vertelt dat de stad zich vooral ook wil onderscheiden op het gebied van innovatie. ‘Dat past goed bij ons, gezien onze gespecialiseerde en hoog aangeschreven universiteit.’

Luxe leegstand
Er is niet veel leegstand, maar de leegstand die er is, toont in het algemeen weinig verzorgd. Het gaat vooral om kleinere pandjes in de rafelranden van de ‘oude stad’.
De leegstand fluctueert. Volgens het Koopstromenonderzoek 2019 stond in 2015 15% van de winkelunits leeg, maar in 2019 was dit nog slechts 10%. Tot 1 januari 2022 liep dit op tot 13,3%, en op 1 januari 2023 was dit weer enorm afgenomen, naar 6,6%. De invulling van het voormalige V&D-pand waar nu The Sting gevestigd is, speelt een belangrijke rol bij deze laatste afname.
Locatus voorspelde dat de binnenstad van Enschede zwaar geraakt zou worden door corona (bron: Tubantia 29-09-2020), maar deze voorspelling is niet uitgekomen. Veel binnensteden lijken uitermate veerkrachtig.
Er staan zelfs grotere formules in de rij om zich in de Enschedese binnenstad te mogen vestigen, maar er zijn onvoldoende ruime units om deze bedrijven te huisvesten. De binnenstad van Enschede bevindt zich wat dat betreft in een luxe positie.

Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het tiende in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart 2022 besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en vervolgens onderzocht ze de stadscentra van Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Haarlem en Amersfoort.