Een lach voor Edge en Coen van Oostrom na het winnen van de aanbesteding van het Jaarbeursplein in Utrecht. Maar op het plein vloeien ook tranen. Achtergronden bij de belangrijkste vastgoedtender van 2023 door Wabe van Enk, hoofdredacteur van PropertyNL.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 21 april 2023
Utrecht vroeg PropertyNL jaren geleden hoe het de bijzondere kavel tussen het Beatrixgebouw van de Jaarbeurs en het World Trade Center objectief kon aanbesteden. Gemeenten staan onder grote druk om geen marktpartij over te slaan, maar daardoor verliezen ze tijd en energie aan ontwikkelaars die niets hebben gerealiseerd.
Top-10 Ontwikkelaars
We nodigden toen de top-10 van onze ranglijst met ontwikkelaars uit. Dan heb je het over partijen die tenminste vierkante meters kunnen realiseren, wat ook iets zegt – maar niet alles – over kwaliteit. De top reisde af naar Utrecht. Zij hielden allen een gloedvol verhaal, waarbij AM tot de laatste dag in de race is gebleven. Alleen Coen van Oostrom was op het laatste moment verhinderd voor de plenaire zitting. Dat maakte hij echter ruimschoots goed door later een apart moment met de gemeente te creëren. Bijna tien jaar later plukte hij hier de vruchten van: Edge won de tender met een soort tweede Domtoren, Oopen geheten. Met een brede lach kon Van Oostrom samen met wethouder Eelco Eerenberg de doos wegtrekken om de Utrechtse icoon van de toekomst te onthullen.
Knipoog
Oopen is een verrassend staaltje architectuur dat verschilt van alle eerdere Edge-projecten. Voor het eerst geeft de Londense architect Heatherwick zijn visitekaartje af in Nederland. Van Oostrom leerde hem kennen in Kaapstad, waar hij onlangs een museum realiseerde. Oopen knipoogt origineel naar de cilindrische vormen van de ‘verrekijker’ van de Rabobank, het naastgelegen groene icoon Wonderwoods (ASR en VolkerWessels) en natuurlijk naar de Utrechtse Dom van ongeveer gelijke hoogte.
Te lange tender
Het zou bij een lach kunnen blijven. Maar in plaats van de lezer mee te nemen naar de bijzondere trappenhuizen en bordessen, de spannende combinaties tussen openbare ruimtes, cultuur en kantoren, de nieuwe manier van inspraak, toch maar de zure vraag: hoe kun je dat in deze tijd rond rekenen?
Van Oostrom is de eerste om toe te geven dat er tussen inschrijven en tender economisch gezien heel wat is gebeurd. Hij vindt de periode van de tender te lang. Een verdrievoudigde rente, onzekerheid over toekomstig kantoorgebruik en dan hebben we het nog niet over de serie overheidsmaatregelen die beleggen in vastgoed in Nederland ontmoedigen of zelfs onmogelijk maken. Van Oostrom sprak zichzelf woensdag moed in door te zeggen dat alle grote projecten die hij heeft gemaakt – van De Rotterdam tot Valley in Amsterdam – te maken kregen met verschillende economische cycli. We moeten hem nageven: zijn trackrecord bewijst tot nu toe dat Edge er altijd uit is gekomen.
Roestend oud ijzer
Wie wil weten wat voor risico’s Edge aangaat hoeft slechts het Jaarbeursplein in Utrecht over te steken naar het tranentrekkende Galaxy (foto 2). Dit is een project van de bekende hotelondernemer Van Eijl en het Spoorwegpensioenfonds. Hier is een vertraging ontstaan van minimaal 2,5 jaar, met mogelijk enkele tientallen miljoenen verlies. Er hangen nog vlaggen van bouwer Ballast, maar op de verlaten bouwplaats ligt roestend oud ijzer (foto 3).
Het is moeilijk om als buitenstaander een schuldige aan te wijzen. Er is een kort geding in de openbaarheid gekomen dat een dochter van Ballast won. Off the record wijst de gemeente naar de bouwer, die wat al te scheutig zou zijn met het doorrekenen van meerwerk. Hoe dan ook, Ballast heeft zelf aangekondigd dit type bouwprojecten niet meer te doen. De aankondigingen zijn niet uit luxe gedaan: winst en orderportefeuille zijn verschrompeld.
Nieuwe duurzaamheidsstandaard
Tegenover de tranen over Galaxy moet Edge nu een lach tevoorschijn toveren voor de Utrechters. Dat kan met een nieuwe duurzaamheidsstandaard. Het was opvallend dat Van Oostrom de woorden ‘duurzaamheid’ of ‘energiecertificaat’ niet noemde. Utrecht heeft zelf een sustainability officer die toezicht houdt en hij vertelde dat Oopen wellicht niet op losse onderdelen trendsettend is, maar de norm zet in Nederland voor alle ESG-factoren gezamenlijk. Zo’n standaard kan alleen bij een aantrekkende economie en liefst ook met een gemeente die blijft meedenken wanneer de uitgangspunten verslechteren. Rotterdam heeft een (dure) traditie in meedenken in slechte tijden, maar Den Haag bewees met Amare (VolkerWessels) niet te kunnen schakelen. In ieder geval heeft Utrecht na jaren verkeerde plekken te hebben ontwikkeld (onlangs Papendorp) nu de juiste locatie te pakken. De komende drie jaar zal blijken of die locatie goed genoeg is om te blijven lachen.