De binnenstad van Breda heeft naast een aantrekkelijk en onderscheidend retailaanbod een prachtige historische binnenstad en kan hiermee de veranderende rol van ‘place to buy’ naar ‘place to be & to live’ makkelijk aan.
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 24 maart 2023
Door Jorine de Soet
Breda is de negende stad van ons land en de derde stad in Brabant, met ruim 184.700 inwoners, en beschikt over een prachtige historische binnenstad. In de late middeleeuwen, rond het jaar 1125, werd op de plek van het huidige Breda al melding gemaakt van een nederzetting, en in diezelfde eeuw werd er een burcht gebouwd: het kasteel van Breda. De stad was eeuwenlang gerelateerd aan het huis Nassau en daarmee ook aan het koninklijk huis van Nederland. Tot het jaar 1795 was Breda onderdeel en hoofdstad van de baronie Breda. De baron was tevens graaf van Nassau.
Deze rijke historie is terug te zien in de binnenstad, die vol staat met fraaie, historische panden. De stad herbergt zo’n 500 rijksmonumenten, waarvan een groot aantal in de binnenstad staat. Dat zie je en dat voel je. Dit maakt de binnenstad van Breda op zich al een plezierige plek om te verblijven.
Meer dan alleen retail
Deze artikelenreeks gaat vooral over retail en retailvoorspellingen die de afgelopen jaren gedaan zijn. Maar Breda is zoveel meer dan zijn retailaanbod. Een groot deel van de historische panden is gepleisterd, iets wat in ons land niet zo vaak gebeurt. Dat maakt deze binnenstad extra karakteristiek. Midden in het centrum staat trots de Grote of Onze-Lieve-Vrouwekerk, een belangrijk icoon voor de stad, een rijksmonument en een van de vier topmonumenten van Brabant. De kerk is gebouwd in de 15e eeuw op initiatief van de voorvaderen van het Nederlandse Koninklijk Huis.
Ook het Begijnhof aan de Catharinastraat is zeker een bezoek waard. Dit hofje bestond al in de eerste helft van de 13e eeuw en verkeert nog in zijn oorspronkelijke staat. Midden in de drukke binnenstad is dit een oase van rust. Vlakbij dit bijzondere hofje ligt de Willem Merkxtuin, vernoemd naar de burgemeester die in 1984 afscheid nam. Op een relatief klein, groen en rustig oppervlak is hier een keur aan beelden te vinden. Het zijn juist deze plekken die een binnenstad bijzonder en onderscheidend maken.
De veranderende rol van onze binnensteden in de afgelopen jaren, van ‘place to buy’ naar ‘place to be & to live’, lijkt het centrum van Breda dan ook makkelijk aan te kunnen.
A1-gebied
Breda speelt een regionale rol, en dat is te zien aan het retailaanbod. De omvang en kwaliteit van het aanbod overstijgen duidelijk de lokale vraag. Het kernwinkelgebied is bovendien groot, langgerekt en kent een aantal aftakkingen.
Het lokale A1-gebied bevindt zich voor een belangrijk deel langs de hoofdas, gevormd door de Karrestraat, Eindstraat en de Ginnekenstraat. In deze straten, die in elkaars verlengde liggen en een duidelijk historisch lint vormen, zijn vooral filiaal- en grootwinkelbedrijven gevestigd, zoals in vrijwel elke binnenstad.
De Barones
Naast dit organisch ontstane deel van het centrum is er nog een aantal moderne winkelcentra gerealiseerd. De belangrijkste daarvan is De Barones, die in 1997 voor het eerst openging en een ontwikkeling was van MAB. In dit winkelcentrum zijn vooral filiaal- en grootwinkelbedrijven gevestigd in het midden- en midden-plus segment. De Barones heeft entrees aan de Karrestraat, de Lange Brugstraat en de Nieuwstraat en verbindt deze straten met elkaar. Hier zijn vestigingen te vinden van onder andere Bershka, Open 32, Pull&Bear, Mango, Guess, Only, Etos, Game Mania, Meyer & Meyer Herenmode, The Body Shop, Xenos en, heel belangrijk, openbare toiletten.
In het oorspronkelijke winkelcentrum bevonden zich winkels op het maaiveld en op de eerste verdieping. Deze verdieping werd ontsloten door grote roltrappen in het midden van het winkelcentrum. Zoals op veel plekken in het land ging ook hier het winkelen op de verdieping moeizaam. Daarnaast was de retailmarkt nogal in beweging en had het centrum duidelijk een impuls nodig. Er werden grotere winkels gecreëerd, door de ruimtes op de etage en begane grond samen te voegen met een roltrap in de winkel. Hierdoor zijn de roltrappen in de passage verdwenen en is er ruimte voor een centraal plein ontstaan. In 2017 werd het aangepaste centrum opgeleverd en in 2018 werd dit genomineerd voor de NRW-Jaarprijs. Maar sindsdien zijn de binnensteden weer sterk en snel aan het veranderen. De vraag naar fysieke retail met niet-dagelijkse artikelen neemt in het algemeen af en de behoefte aan wonen in het centrum neemt toe. Daarom wordt De Barones nu opnieuw aangepakt en maken winkelmeters er plaats voor woningen. Daarnaast zijn in het centrum een aantal fraaie kunstwerken te bezichtigen. De eigenaar van De Barones is Kroonenberg Groep.
’t Sas
Tegenover De Barones, in de Lange Brugstraat, bevindt zich ’t Sas. Op de plek waar tot het begin van deze eeuw de Torenpassage al jaren stond te verloederen, werd in 2003 dit binnenstedelijk hofje geopend. Hier zijn geen filiaal- en grootwinkelbedrijven te vinden, maar alleen onderscheidende boetieks, bijzondere horeca en een hotel. Je kunt hier trendy, gezellig en sfeervol winkelen en culinair genieten. ’t Sas is smaakvol en rustig ingericht, een plek om even op adem te komen. In 2004 won ’t Sas de Rabo Vastgoedprijs.
Houtmarkt
In de binnenstad van Breda was de Houtmarktpassage uit 1978 velen al jaren een doorn in het oog. Het was een overdekte passage met op de hoek een snackbar, die de directe omgeving vervuilde en een armoedig uitziende gang, die je als bezoeker bij voorkeur oversloeg. De passage vormde een verbinding tussen het Molsterrein (een groot parkeerterrein op het maaiveld) en de Ginnekenstraat, maar deze gunstige ligging was niet voldoende om de passage tot een succes te maken. In 2019 is deze getransformeerd tot een levendige, eigentijdse en duurzame winkelstraat: de Houtmarkt. Geflankeerd door mooie winkels van Rituals en Superdry word je nu als bezoeker juist naar binnen gezogen. De passage is strak en puur vormgegeven met behulp van natuurlijke materialen en groen en heeft een hoog afwerkingsniveau. In de passage zijn onder andere winkels te vinden als Waar, Urban Bozz, Mike’s Just For Men (een herenmodezaak), Be-you-tiful (damesmode en accessoires) en Brandfield, een winkel met onder andere tassen, horloges en sieraden, die ook online een heel sterke performance heeft. Ook is Betty Bozz hier gevestigd, een wel heel bijzondere winkel, waar je terecht kunt voor klassieke Engelse kleding voor dames en heren. Van heinde en verre weten klanten deze winkel te vinden als ze zich echt klassiek en onderscheidend willen kleden.
Unieke formules
Vlakbij de Houtmarkt aan de Ginnekenstraat staat de Onstage Experience & Bar. In deze interactieve belevingsattractie ervaar je hoe het is om een wereldberoemde dj te zijn. Een unieke beleving, die je een bijzondere inkijk geeft in de dance-cultuur. Dat past helemaal bij Breda, de ‘dj-hoofdstad van de wereld’.
Hier is ook de Streetfood Club Breda te vinden, een bijzondere horeca-ervaring in de voormalige bioscoop Grande Theatre aan het Van Coothplein, ten zuiden van de Ginnekenstraat. Hier ligt de wereld aan je voeten en kun je kiezen uit verschillende keukens. Qua vormgeving is het zeker ook de moeite waard; de gekozen stijlen en kleuren kunnen je alleen maar verrassen. Het enorme succes van de zaak is niet onopgemerkt gebleven. In 2022 won de Streetfood Club de Entree Award in de categorie ‘Best New Dine & Drink Concept 150+ Guest’.
Dwaalmilieu
De Bredase binnenstad kent ook een historisch dwaalmilieu. Hier bevinden zich niet alleen heel mooie panden en plekken, maar ook een onderscheidend winkelaanbod. In de Veemarktstraat, een zijstraat van de Grote Markt, staan bijvoorbeeld winkels van Marlies Dekker, Van Bommel en Sienna, een bijzondere en onderscheidende damesmodewinkel. In de Ridderstraat met zicht op De Grote Markt is onder meer Fabienne Chapot gevestigd, een trendy ontwerpster die slechts enkele winkels in ons land heeft.
Bourgondisch
Naast een fraaie binnenstad en een uitgebreid winkelaanbod biedt Breda ook een heel uitgebreid horeca-aanbod met zowel dag- als avondhoreca. De stad staat bekend als bourgondisch en dat zie je goed terug in het centrum. De Grote Markt herbergt een uiteenlopend aanbod aan restaurants en bars. De Havermarkt is hét plein om uit te gaan. Vanaf het terras kijk je naar de Onze-Lieve-Vrouwekerk. Aan de Vismarktstraat zijn onder andere ketens als ’t Zusje en La Cubanita gevestigd. Bregje zit aan de haven. De Visserstraat vormt een rafelrandje. Deze straat krijgt dan ook extra aandacht van de gemeente.
Samenwerking
Ook in Breda hebben de eigenaren van onroerend goed (vertegenwoordigd door de Vereniging van Onroerendgoedeigenaren Binnenstad Breda, VCOB), de ondernemers (verenigd in de Stichting Ondernemersfonds Breda, SOFB), en de gemeente de handen ineen geslagen om het centrum te laten meegroeien met de tijd. Er wordt gewerkt aan verschillende gebiedsprofielen, die de binnenstad nóg beter op de kaart moeten zetten. ‘Groen, Gastvrij en Grenzeloos’ vormen drie van de belangrijkste sleutelwoorden om Breda verder te ontwikkelen. Er zijn al verschillende grote ingrepen gedaan. Zo werd in 2007 de oude Haven tussen de Vismarkt en de Haagdijk teruggebracht. Dat was een enorme verrijking van het centrum. Op dit moment wordt gewerkt aan verdere uitbreiding van het water in de stad. De Markt wordt doorgetrokken naar de wijk Fellenoord en wordt verbonden met de stadssingel, zodat liefhebbers gemakkelijk met de boot rond de binnenstad van Breda kunnen varen. Het is een enorme ingreep, wat te zien is aan de omvangrijke bouwput.
De plekken in het centrum die er minder fraai bijliggen kunnen rekenen op een impulsaanpak. Hierbij wordt gewerkt aan de kwaliteit van de openbare ruimte, de functionele invulling en de kwaliteit van de gevel. Met het project ‘Poets de gevel op’ werken de VCOB, de SOFB en de gemeente samen. Er is een subsidie beschikbaar voor eigenaren die hun gevel verbeteren, vertelt Ody van den Broek, voorzitter van de VCOB. Ook kan iedereen fraaie foto’s insturen met ‘#ik maak Breda mooier’. Deze worden dan geprojecteerd op leegstaande panden, wat echt mooi uitpakt.
Stadsmakelaar
Daarnaast hebben de VCOB, de SOFB en de gemeente samen een speciale stadsmakelaar aangetrokken. Hij benadert gewenste nieuwe (landelijke) formules om deze te laten landen in de binnenstad. Ook is in november 2022 het project ‘De Starterswinkel’ ontwikkeld. In de starterswinkels krijgen startende ondernemers de kans om een jaar proef te draaien en hun formule verder te ontwikkelen. Zij krijgen ondersteuning bij de promotie en een verlaagde huur. Na een jaar maken ze weer ruimte voor een nieuwe starter. De stadsmakelaar begeleidt hen hierbij. Dit project lijkt tot nu toe succesvol, aldus Maaike Graafland, die onlangs de Interieurbar Breda geopend heeft, een fris en nieuw concept waar klanten onafhankelijk en creatief advies krijgen bij hun woninginrichting. Zij is een van de drie starters die sinds november 2022 een winkel geopend hebben.
Sinds 2022 is er ook nog het unieke samenwerkingsverband ‘Breda Horeca’, een initiatief vanuit NAC Breda, Koninklijke Horeca Nederland Breda en BredaBusiness (gemeente Breda). Hoofddoel is de samenwerking tussen deze drie partijen in de volle breedte te optimaliseren, van extra wedstrijdbeleving in de binnenstad tot aan het efficiënt benutten van elkaars netwerken en expertise, en van het creëren van een incentivesysteem tot aan het organiseren van kennis- en inspiratiesessies. De eerste activiteiten waren succesvol, en dat smaakt naar meer, vertelt Leroy Joosen, accountmanager Horeca, Retail & Leisure bij de gemeente Breda.
Kortom, in Breda wordt continu stevig samengewerkt aan een gezonde, leefbare, multifunctionele en fraaie binnenstad, die met zijn tijd meegaat.
Koopstromenonderzoek
Uit de cijfers van het Koopstromenonderzoek 2021 blijkt direct de regionale positie van de binnenstad in de recreatieve sector. De koopkrachttoevloeiing bedraagt in 2021 46% en loopt daarmee synchroon met andere vergelijkbare binnensteden. De koopkrachtbinding in de dagelijkse artikelensector ligt lager dan in vergelijkbare steden. In Breda bedraagt deze in 2021 86%, terwijl die elders 93% is. Hier ligt mogelijk een kans.
De omvang van het retailaanbod fluctueert een beetje. In 2016 beschikte het centrum van Breda over 89.400 m² winkelvloeroppervlak (wvo), in 2018 was dat 94.100 m² en in 2021 89.900 m². De leegstand is van 15.500 m² in 2016 teruggelopen naar 8400 m² in 2018 en bleef tot 2021 stabiel. De functiewijziging van de voormalige verkoopruimte van De Bijenkorf en Hudson’s Bay is verantwoordelijk voor deze afname. Deze meters bevinden zich in De Barones en zijn deels uit de markt genomen voor woningbouw.
De huren staan onder druk. Huurverlaging, ingroeihuur en huurkortingen zorgen voor een correctie op de meterprijs. De echte ‘top A1-locaties’ hebben hun waarde weten te behouden.
Beperkte leegstand
Ook in Breda is, in tegenstelling tot eerdere voorspellingen, de leegstand in 2023 afgenomen in plaats van toegenomen. Het aantal verkooppunten dat leegstaat is afgenomen van 11% in 2021 naar 7,5% in 2023, aldus Koert Vermeulen, centrummanager in Breda. Ook in Breda is de voorspelde toename van leegstand duidelijk overschat.
Lopend door het centrum lijkt de leegstand inderdaad redelijk beperkt te zijn. Het gaat om incidenten en niet om concentraties en lijkt niet zorgwekkend. Een aantal leegstaande panden is mooi gecamoufleerd, een aantal toont echter leeg en onverzorgd. Het is toch telkens teleurstellend dat veel eigenaren of hun vertegenwoordigende makelaars geen verantwoordelijkheid ervaren voor de omgeving van hun vastgoed. Als er geen huurpenningen geïnd worden, is het blijkbaar prima als een pand detoneert met zijn omgeving. Dit zien we in alle binnensteden die in het kader van deze reeks onderzocht zijn. Hierbij dan ook een oproep aan alle eigenaren om hun verantwoordelijkheid te nemen. Als jouw pand naast een onverzorgd leeg pand staat, neemt de vastgoedwaarde af. Je benadeelt dus niet alleen jezelf, maar ook je buurman.
Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het elfde in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart 2022 besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en vervolgens onderzocht ze de stadscentra van Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Haarlem, Amersfoort en Enschede.