Binnenstad van Haarlem floreert als regionale trekpleister

Het centrum van Haarlem zit in de lift, wat mede te danken is aan duidelijke en heldere gemeentelijke keuzes, de functie als regionale trekpleister en het onderscheidende aanbod.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 11, 25 november 2022

Van oudsher staat het centrum van Haarlem bekend als een aantrekkelijke binnenstad. Niet voor niets zijn de Grote Houtstraat, de Zijlstraat en de Barteljorisstraat op het Monopoly-bord terug te vinden. In 2014 was Haarlem ‘de beste en meest gevarieerde winkelstad’ van Nederland, een titel die de stad een aantal jaren heeft mogen dragen.

A1-straat

De Grote Houtstraat is duidelijk de A1-straat in de binnenstad van Haarlem, met vestigingen van onder andere de grote ketens. Maar ook Zuivelhoeve heeft hier een vestiging en er is zelfs een winkel van Skoda, Store. Hier kun je werkelijk een Skoda zien en kopen. Haarlem loopt hiermee voorop in een nieuwe ontwikkeling: winkels die normaliter perifeer gevestigd zijn, kun je steeds vaker eveneens in binnensteden aantreffen.

Ook zelfstandig ondernemers ontbreken niet op deze A1-locatie, wat de straat nog aantrekkelijker maakt. Colombo verkoopt de betere merken casual kleding, zoals Diesel, Calvin Klein en Valentino. Jeroen Beekman heeft een onderscheidend aanbod met onder andere Greenstone, Cambio en Marccain. Boulangerie Oscar is een speciale bakker, die met alleen pure en natuurlijke ingrediënten werkt en die naast de vestiging in de Houtstraat nog twee winkels heeft, in Heemstede en IJmuiden.

In de Barteljorisstraat staan wat luxere en exclusievere winkels. Fabienne Chapot heeft hier zelfs een eigen winkel (naast vestigingen in Amsterdam, Rotterdam, Maastricht en The Mall of the Netherlands, Westfield). Daarnaast zijn er vestigingen van Superdry, Suitable, Sissy Boy, Cos en Tommy Hilfiger.

Gouden Straatjes

De Gouden Straatjes zijn de Haarlemse tegenhanger van de Amsterdamse Negen Straatjes. Dit zijn kleinere straten, die plek bieden aan bijzondere en onderscheidende formules. De Warmoesstraat, de Zijlstraat, de Anegang, de Koningsstraat, de Schagchelstraat, de Kleine Houtstraat, de Gierstraat en de Kruisstraat behoren hiertoe.

Vooral deze straten beschikken over een ruim aanbod aan onderscheidende formules van zelfstandig ondernemers, waardoor ze zeker een bezoek waard zijn als je iets bijzonders zoekt. Olivijn aan de Gierstraat is bijvoorbeeld een traiteur en delicatessenwinkel, die ontstaan is uit het gelijknamige restaurant aan de Kleine Houtstraat, dat al vijf maanden na opening een Michelinster kreeg. Tijdens de coronacrisis hebben de eigenaren een winkel/traiteur geopend, waar een deel van de specialiteiten uit het restaurant te koop is. Hier kun je terecht voor kaviaar, goede wijn en huisgemaakte truffelkroketjes.

Een andere onderscheidende en opvallende zaak vormt AJ van der Pigge, een drogisterij gespecialiseerd in natuurproducten. De zaak is al sinds 1849 gevestigd aan de Gierstraat. De gaper aan de gevel wijst terug naar deze historie. Gedurende de eeuwen waarin de beroepen van apotheker en drogist nog nauw aan elkaar verwant waren, was de gaper een vaste aanduiding voor deze functie. Alleen Nederland kende dit gebruik. Het komt echter niet zo vaak voor dat de oorspronkelijke apotheek/drogist nog gevestigd is in ‘het huis met de gaper’.

Nog een bijzondere winkel die bovenlokale trekkracht genereert, is ‘Broekhof, de Slagersdochter’ aan de Kruisstraat. Hier kun je terecht voor allerlei delicatessen, waaronder de beste patta negra, confit de canard en huisgemaakte stoof. De eigenares is inderdaad een dochter van de slager die eerder op deze plek gevestigd was.

Vroegere hoofdstraat

De Gierstraat was vroeger de hoofdwinkelstraat van Haarlem. V&D had een ingang aan deze straat. Tussen 1913 en 1948 reed er zelfs een tram. Deze straat loopt parallel aan de Grote Houtstraat. Het huidige mixed-use gebruik (er wordt gewandeld én gefietst) maakt helaas dat je voortdurend alert moet zijn dat je niet van je sokken gereden wordt.

Naast de Gouden Straatjes beschikt de binnenstad over veel fraaie, smalle woonstraatjes met heel veel groen; echt plaatjes van straatjes.

Raaksterrein

In 2012 is het Raaksterrein opgeleverd. Dit terrein bood oorspronkelijk plaats aan een parkeergarage en twee middelbare scholen en is geheel getransformeerd tot een stukje binnenstad met zo’n 12.500 m² aan winkelvloeroppervlak, een Pathé-bioscoop met acht zalen en een ondergrondse parkeergarage. Daarnaast is er een groot aantal woningen gerealiseerd. Het terrein vormt een duidelijke afronding van het centrum.

Jopenkerk

Hier vlakbij staat iets heel bijzonders: de Jopenkerk (voorheen de Vestekerk/Jacobskerk), een kerk uit het begin van de 20ste eeuw. In 2010 is deze kerk verbouwd tot een lokale bierbrouwerij, die steeds nieuwe smaken ontwikkelt. Je kunt er proeven, eten en drinken en elkaar ontmoeten. Deze plek is op dit moment duidelijk hip & happening en mag tijdens een bezoek aan de Haarlemse binnenstad niet ontbreken. De kerk heeft met zijn huidige gebruik een bowvenlokale functie en trekt liefhebbers van bijzondere bieren uit het hele land en wellicht zelfs van daarbuiten. Een ware aanvulling aan het totale aanbod in deze binnenstad.

Schommelende leegstand

Haarlem zit in de lift, blijkt uit het Koopstromenonderzoek 2021. In vergelijking met andere middelgrote binnensteden is de toename van de leegstand relatief gering. In 2021 bedroeg deze 6% als het gaat om het aantal verkooppunten en 5% op basis van het aantal vierkante meters.

Het beeld van de leegstandontwikkeling is wel wat turbulent over de afgelopen jaren. Zo betrof de leegstand in 2016 46 verkooppunten en 9400 m², in 2018 48 verkooppunten en 3800 m² en in 2021 61 verkooppunten en 4500 m². Deze fluctuatie hangt mede samen met het vrijkomen van het pand van V&D aan de Botermarkt/Gierstraat, de (tijdelijke) invulling door Hudson’s Bay en het daarna weer vrijkomen en de gedeeltelijke invulling van het pand met Hema.

Op dit moment is de leegstand in de binnenstad historisch laag, rond de 4% als het gaat om het aantal verkooppunten. In vierkante meters bedraagt de leegstand zo’n 2%, schat Falco Bloemendal, centrummanager van de binnenstad van Haarlem. Dit lage percentage wordt mede veroorzaakt doordat veel meters op verdiepingen inmiddels getransformeerd zijn. Daarnaast wordt het voormalige V&D-pand, dat het leegstandspercentage substantieel omhoog bracht, vrijwel geheel getransformeerd. Op het maaiveld blijft de retail gehandhaafd, in de kelder komt een fietsenstalling en op de verdiepingen kantoorruimte en woningen.

Incourant aanbod

De leegstand die er is, wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door de huurhoogte of doordat de locatie of het oppervlak niet voldoet aan de wensen en eisen van kandidaten. Grote panden worden moeilijk verhuurd. Filiaal- en grootwinkelbedrijvenw kijken uit naar kleinere verkoopvloeroppervlaktes, omdat zij hun bedrijfsvoering veelal aan het rationaliseren zijn.

Er zijn best wat starters op zoek naar geschikte ruimte. Zij zoeken veelal 100–150 m² met een huurprijs van € 1500–2000 per maand. Dat aanbod is maar heel gering. De leegstand wordt eerder veroorzaakt door een incourant aanbod, dan doordat er geen initiatieven zijn of door een gebrek aan vertrouwen.

De leegstand die er is, is steeds in beweging en kent veelal enige concentratie, aldus Bloemendal. Zo stond bij de hoek van de Grote Houtstraat en het Verwulft een aantal panden naast elkaar leeg. Het leek een zorgelijke situatie, maar nog niet zo lang geleden zijn deze panden kort na elkaar allemaal ingevuld met respectievelijk een vestiging van VanHaren, So Low en We Fashion. Iets verderop in de straat ontstaat nu enige leegstand, maar dat is nog maar vrij recent en duidt niet op een structurele situatie.

De presentatie is verschillend. Sommige verhuurders hebben nog iets aardigs van het aangezicht van een leegstaand pand gemaakt, andere panden zien er vooral erg leeg uit. Hier en daar staan steigers; investeringen kunnen wijzen op vertrouwen in de (lokale) marktontwikkeling.

Het succes van de binnenstad

Bloemendal licht het succes van het centrum toe. Haarlem heeft ruim 160.000 inwoners, maar heeft op fietsafstand een direct verzorgingsgebied van 350.000 mensen. Regionaal is het culturele aanbod in de binnenstad van Haarlem een trekpleister. Voor de Stadsschouwburg en de Philharmonie komen bezoekers uit de hele regio en daarbuiten, omdat deze voorzieningen een interessant aanbod hebben, dat elders binnen de regio niet geboden wordt.

Bovendien ligt het gemiddelde inkomen van de inwoners van een belangrijk deel van het achterland hoog, met plaatsen als Heemstede, Bloemendaal en Aerdenhout. Daarnaast bestaat het centrum van Haarlem voor een groot deel uit historische panden en monumenten, die de stad een aantrekkelijk eigen karakter geven. Ook de ligging aan het Spaarne draagt bij aan de charme van de stad, evenals de aanwezigheid van grachten (die ook hier deels gedempt zijn).

Heldere gemeentelijke keuzes

Volgens Bloemendal maakt de gemeente Haarlem in het algemeen duidelijke en heldere keuzes; een van de redenen waardoor de binnenstad zich zo goed ontwikkelt. De gemeente heeft duidelijk een visie op de stad. Dat vraagt enige moed en die toont de gemeente dan ook.

Zo zijn er bijvoorbeeld twee straten die parallel vanaf het CS naar de binnenstad lopen: de Jansstraat en de Kruisstraat. Hoewel de Kruisstraat langer is, heeft de gemeente deze straat autoluw gemaakt en deze opgenomen in de Rode Loper naar de Haarlemse binnenstad. De Rode Loper is een straatherinrichtingsproject in het centrum van Haarlem. De straten zijn tussen 2011 en 2012 heringericht en autoluw gemaakt, en aangelegd als gebied voor voetgangers en fietsers.

De Kruisstraat heeft nu een belangrijke functie als verkeersader voor langzaam verkeer tussen het station en de binnenstad en vormt ook functioneel een echte aanloopstraat. Er bevinden zich verschillende hippe formules, zoals de Chocolate Company, Chef’s Burger en Number Nine, een eigentijdse modewinkel die verschillende onderscheidende merken verkoopt, waaronder Paper Collective en Frnch, maar ook Levi’s. Daarnaast hebben Albert Heijn en Jumbo er een stadssupermarkt.

Verkeerskundige maatregelen

De supermarkten in het centrum van Haarlem zijn allemaal gericht op de mensen die er wonen en werken. Hun omvang is zodanig dat zij geen trekkracht van verder weg genereren. Ook dit is een bewuste keuze in het vestigingsbeleid van de gemeente.

In de Jansstraat, die korter, maar ook smaller is, heeft de gemeente ook verkeerskundige maatregelen genomen, waardoor deze straat nu van kleur verschiet. In deze straat bevinden zich onder andere de Rechtbank Haarlem, de publiekslocatie van het Noord-Hollands Archief en twee kerken. Daarnaast staat er een groot aantal rijksmonumenten. Sinds 2020 is in deze straat een groot aantal woningen toegevoegd als gevolg van transformatie. Er mogen geen auto’s meer komen en fietsers kunnen via deze straat alleen het centrum verlaten en er niet binnenkomen.

Relatief goed herstel

Na de coronacrisis herstelt de binnenstad zich relatief goed. InRetail heeft in 13 grote steden onderzoek gedaan naar het economisch herstel en daarin staat Haarlem op de vierde plaats.

Uit een wandeling ter plekke en op basis van de informatie van Bloemendal blijkt dat de binnenstad van Haarlem succesvol is, ondanks alle tegenslag die er de afgelopen jaren is geweest. Deze situatie sluit aan bij de resultaten van het onderzoek van Syntrus Achmea, in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning ‘Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19’. De binnenstad van Haarlem is op dit moment vitaal en veerkrachtig, wat zeker mede te danken is aan het onderscheidende aanbod.

Internationaal en nationaal vinden er heel nieuwe ontwikkelingen plaats die ongetwijfeld effect zullen hebben op centrumgebieden, zoals de torenhoge energieprijzen, de actuele graanschwaarste en de coronapandemie die nog niet is uitgeraasd. De zorgen zijn niet voorbij, maar vooralsnog is hiervan in de binnenstad van Haarlem niet zoveel te zien.

Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het achtste in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en vervolgens onderzocht ze de stadscentra van Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven en Groningen.

 

Scroll naar boven
Scroll naar top