Amsterdam-Centrum vecht zich terug

Volgens het Koopstromenonderzoek 2021 heeft Amsterdam haar positie als koopkathedraal niet weten vast te houden tijdens de coronapandemie. De gemeente doet er echter alles aan om van het centrum het mooiste en grootste openluchtwinkelcentrum van Nederland maken.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 6, 10 juni 2022
Door Jorine de Soet

Het centrum van Amsterdam bestaat uit verschillende centrumdelen. Het kernwinkelgebied omvat de Kalverstraat, de Nieuwendijk, de Heiligeweg en de Leidsestraat. De PC Hooftstraat vertegenwoordigt het luxe en exclusieve marktsegment. Dan zijn er nog de 9 Straatjes, die gevormd worden door de straatjes tussen het Singel, de Herengracht, de Keizersgracht en de Prinsengracht, gelegen tussen de Leidsestraat en de Raadhuisstraat. Deze gebieden onderscheiden zich sterk van elkaar in omvang en functionaliteit.

Uiteraard zijn er nog veel meer straten, soms ook met een karakter dat vergelijkbaar is met dat van de 9 Straatjes, zoals de Staalstraat en de Herenstraat. Ook zijn er natuurlijk het Damrak, het Rokin, de Nieuwezijds Voorburgwal, Vijzelstraat, Raadhuisstraat, Utrechtsestraat en het Red Light-district niet te vergeten. Dit artikel blijft echter beperkt tot de eerstgenoemde drie gebieden.

Vooral in het kernwinkelgebied en het Red Light District is het weer opvallend druk, na de stilte in de coronatijd. Op elke dag en elk moment kun je er over de hoofden lopen. Dit zegt natuurlijk niets over het koopgedrag van de consumenten, maar is in elk geval een van de voorwaarden voor een economisch gezonde positie.

Koopkathedraal

Hoewel in het Koopstromenonderzoek wordt gezegd dat Amsterdam-Centrum zijn positie als koopkathedraal tijdens en na corona niet heeft weten vast te houden, is dat niet te merken. De passantenstromen in de Kalverstraat, Nieuwendijk, Heiligeweg en Leidsestraat zijn zeer intensief.

Ook de leegstand lijkt mee te vallen. Er is weliswaar wat meer leegstand dan voor corona, maar het scheelt niet zoveel en het is zeker niet in het oog springend, veel minder dan in Utrecht-Centrum bijvoorbeeld. Incidenteel staat er een pand leeg, waarin veelal behoorlijk geïnvesteerd wordt. Dat betekent dat belanghebbende partijen vertrouwen hebben in de markt hier. Uiteraard is natuurlijk niet te zien wat er achter de voordeur gebeurt en welke partijen er misschien opgezegd hebben, maar op het oog gaat het gewoon goed.

Huren onder druk

Uit het onderzoek van Cushman & Wakefield blijkt dat binnen het kernwinkelgebied de huren onder druk staan. In de Kalverstraat, Nieuwendijk, Leidsestraat en Heiligeweg zijn de huren sinds 2020 gedaald. Dit kan gedeeltelijk toegerekend worden aan de coronapandemie, maar deze trend was al voor die tijd ingezet. Belangrijke oorzaak is dat er grote ruimten beschikbaar zijn gekomen, terwijl in de markt de vraag naar kleine ruimten toeneemt. Dit hangt samen met een veranderende consumentenvoorkeur. Er is minder vraag naar warenhuizen.

In het kernwinkelgebied staan voornamelijk filiaal- en grootwinkelbedrijven en hier en daar een leeg pand, waar vaak een bouwsteiger voor staat. Het ziet er allemaal niet echt zorgelijk uit.

Een van de – op het eerste gezicht – leegstaande panden aan de Kalverstraat is het voormalige V&D-complex, dat mede de entree vormt van deze belangrijke winkelstraat aan de zijde van het Muntplein. Het maakt dit deel van de straat minder aantrekkelijk en de bezoekersstroom neemt hier zichtbaar af. Het voormalige V&D-pand is door eigenaar IEF Capital grootschalig gerenoveerd en in oude 20ste eeuwse glorie hersteld, waarbij La Place weer is teruggekeerd. Xavier Noach van IEF vertelt dat de bovenverdiepingen wél al ingevuld zijn. Ze zijn getransformeerd naar kantoorruimte en onlangs verhuurd aan Catawiki, een online veilinghuis. Zijn verwachting is dat het gebied versterkt zal worden door de komst van het kantoor met honderden medewerkers. Als de leegstaande ruimte op de begane grond ook weer gevuld wordt, is het resultaat een fraaie entree naar de rest van het winkelgebied.

Deze gedachte strookt met het onderzoek van Syntrus Achmea. Dat gaat ervan uit dat de druk op de markt in de grote steden weer zal toenemen, wat op termijn weer een prijsopdrijvend effect zal hebben.

Opvallend en interessant is dat in het kernwinkelgebied grotere high-end merken verschijnen. Zo heeft Armani een winkel gevestigd op de hoek van de Kalverstraat en de Paleisstraat, en opent Dior een winkel op de hoek van de Dam en het Damrak. Daarbij rijst de vraag of deze merken zich zullen terugtrekken uit de Bijenkorf, die aan de overzijde gevestigd is.

PC Hooftstraat

In de PC Hooftstraat zijn de huren licht gestegen. Deze stijging valt enerzijds te verklaren door het type consument en anderzijds door het exclusieve karakter van de retailers, zoals Versace, Dior, Chanel, Tommy Hilfiger en Kenzo.

De vermogende consument is ook tijdens de pandemie deze winkelstraat blijven bezoeken. Het vermoeden bestaat dat de invloed van corona op de koopbereidheid van deze consument beperkt is (bron: C&W). Op dit moment wordt er fors geïnvesteerd in een aantal panden aan deze straat. Hieruit spreekt vertrouwen in de markt op deze plek.

9 Straatjes

In de 9 Straatjes is de huur ook gedaald. Er staat een enkel pand leeg, maar er is geen sprake van grote leegstand. Het gebied heeft zich de afgelopen jaren uitstekend in de markt gepositioneerd. Ook internationaal geniet het grote bekendheid, zodat het goed door toeristen gevonden wordt. De populariteit is daardoor toegenomen. Dat is te zien in het straatbeeld. Naast de vele unieke winkels en horecabedrijven zijn ook filiaalbedrijven zich hier gaan vestigen. Zo heeft Scotch&Soda drie verschillende vestigingen in de 9 Straatjes en is er een vestiging van Vans. De meeste bedrijven zijn relatief nieuw, maar een aantal heeft de tand des tijds doorstaan, zoals chocolaterie Pompadour in de Huidenstraat, banketbakkerij Lanskroon op het Singel en coffeeshop De Tweede Kamer in de Heisteeg. Eveneens in deze steeg staat het enige echt detonerende pand in de 9 Straatjes, een gekraakt pand, helaas nogal stigmatiserend.

Leegstand niet per se slecht

Leegstand is niet goed of slecht, het gaat om de omvang en de kwaliteit. Als er veel leegstand is, maakt dat een gebied minder aantrekkelijk voor consumenten, waardoor het in een negatieve spiraal terecht kan komen. Relatief veel aaneengesloten leegstand in een hoofdstraat maakt een gebied nog kwetsbaarder, omdat bezoekers deze straten gaan mijden. Dat effect neemt nog toe als de leegstaande panden er onverzorgd bij liggen. Beperkte leegstand, waarbij de huren wat omlaag gaan, kan echter een positieve rol spelen bij vernieuwing van het aanbod. Startende en innovatieve formules kunnen een lagere huur eerder ophoesten. Zo is bijvoorbeeld Stach ooit begonnen in Utrecht, en nu heeft de keten vestigingen in verschillende steden, waarvan vijf in Amsterdam.

Vastgoed in beweging

In het kernwinkelgebied is Kroonenberg Groep een belangrijke eigenaar en investeerder. Op verschillende plekken pakt het bedrijf zichtbaar zijn vastgoed aan. Paul Bremmer, commercieel directeur bij de particuliere belegger, vertelt dat al voor corona de huurprijzen in het centrum onder druk stonden. Dit sluit aan bij het Koopstromenonderzoek, waar ook wordt geconstateerd dat het koopgedrag van consumenten toen al veranderde. Hoewel het kernwinkelgebied altijd grote drukte liet zien, deden minder mensen er aankopen. Tijdens en na corona blijkt nog meer dat mensen minder aankopen doen, maar wel gerichter. Het functionele karakter van winkelen lijkt het recreatieve karakter te overstijgen; hogere conversie en een langere kassabon. Deze situatie heeft de druk op de huren verder vergroot (bron: KSO 2021).

Vertrouwen

Kroonenberg Groep heeft de coronacrisis aangepakt om te investeren in zijn vastgoed. Zo zijn de panden aan de Kalverstraat 34, 84 en 134 volledig gerenoveerd en van nieuwe gevels en puien voorzien. Daarna zijn de panden direct verhuurd. Aan de Nieuwezijds Kolk wordt op dit moment gebouwd. New Yorker, die nu alleen op de verdieping zit, neemt de begane grond (de voormalige H&M-vestiging) erbij en krijgt een winkel van 4220 m². Investeren loont.

Bremmer is optimistisch over de Kalverstraat en Nieuwendijk: ‘We hebben vertrouwen in deze straten. Wij zien altijd kansen om ons vastgoed te optimaliseren en hebben de investeringen tijdens de pandemie doorgezet. Op een aantal plekken hebben we naast de herontwikkeling van de winkelruimten ook woningen toegevoegd.’

Bremmer vertelt dat het voor het functioneren van de Amsterdamse binnenstad van belang is dat er niet alleen veel bezoekers komen, maar ook de juiste bezoekers. Mede om die reden vindt hij het jammer dat het merk ‘I amsterdam’ niet langer gevoerd wordt. De beroemde rood/witte letters zijn in 2018 op voorstel van GroenLinks verwijderd van het Museumplein. De partij zag in deze voor toeristen fraaie selfieplek een symbool voor ‘doorgeslagen individualisme’. Het merk ‘I amsterdam’ is echter heel goed geweest voor de ontwikkeling van de merkwaarde en het imago van Amsterdam. Omdat er niets anders op het niveau van ‘corporate communication’ voor in de plaats is gekomen, is nu het private initiatief ‘Fanclub Centrum’ (FC Centrum) opgericht. Deze stichting wil uit liefde voor de oude binnenstad Amsterdam-Centrum nóg beter op de kaart zetten, juist ook voor de Amsterdammer.

Gemeente

Ook de gemeente heeft natuurlijk een belangrijke rol bij de ontwikkelingen in het centrum van Amsterdam. Robby van Beveren is gebiedsmanager centrum-oost. Hij heeft net als de gebiedsmanager van centrum-west Arjen Hoogeveen een team van gebiedsmakelaars, die de gemeentelijke ogen en oren op straat zijn.

Van Beveren merkt dat de leegstand in het winkelgebied toegenomen is in coronatijd. Hij ziet echter ook het steeds verder oprukken van het filiaal- en grootwinkelbedrijf en noemt expliciet de ontwikkeling van de 9 Straatjes. Het is niet de bedoeling dat het unieke karakter van deze straatjes aan zijn eigen succes ten onder gaat, doordat grote investeerders panden opkopen en filiaal- en grootwinkelbedrijven ondernemers uitkopen.

Bewoners en ondernemers

De gemeente bekijkt het gebied echter ook nog vanuit een ander perspectief: dat van de inwoners en verschillende ’oorspronkelijke’ ondernemers. Het toerisme is enorm geïntensiveerd. Dat heeft een prijsopdrijvend effect gehad in de retail, de horeca en het vastgoed, ten koste van verschillende ‘oorspronkelijke’ ondernemers en inwoners. Voor hen wordt Amsterdam-Centrum als vestigingslocatie minder goed betaalbaar. De gemeente wil dat het centrum ook voor deze groepen toegankelijk en bereikbaar wordt of blijft.

Het enorm toegenomen toerisme zorgt bovendien voor veel overlast voor bewoners. Het gaat daarbij niet om alle toeristen, maar vooral om de groep die zich stoned of dronken misdraagt in de openbare ruimte. Zo vinden bewoners in bepaalde delen van het centrum regelmatig urine, ontlasting en braaksel in hun portiek. Ook is er ’s nachts sprake van geluidsoverlast door dronken en lallende bezoekers.

Mede om deze redenen heeft de gemeente in december 2020 het document ‘Aanpak Binnenstad’ gepresenteerd. De ambitie van deze aanpak luidt: ‘De Amsterdamse binnenstad moet weer een plek worden waar alle Amsterdammers graag komen en bewoners zich thuis voelen. Bezoekers uit binnen- en buitenland blijven we als open en internationale stad verwelkomen als zij komen voor het unieke karakter van onze stad en respect voor de stad en haar bewoners hebben. Voor een binnenstad waar vrijzinnigheid, initiatief en creativiteit letterlijk en figuurlijk de ruimte krijgen.’

Invloed gemeente

De gemeente wil in het kader van deze aanpak graag invloed hebben op onder andere de branchering van de retail, die op dit moment een ‘economisch monotone functionaliteit’ laat zien. Met het bestemmingsplan kan zij indirect ‘op toeristen gerichte winkels’ in aantal en omvang beperken. Daarnaast participeert de gemeente in de NV Zeedijk, zodat ze direct invloed heeft op de invulling van de panden. Ook zou ze graag zien dat er meer met omzethuur gewerkt wordt. Alles is erop gericht het toerisme beheersbaar te maken.

CBRE heeft van de gemeente opdracht gekregen om een retailvisie op te stellen waar verschillende belanghebbenden bij betrokken worden. Van Beveren: ‘We willen van het centrum stapje voor stapje het mooiste en grootste openluchtwinkelcentrum van Nederland maken.’

Samenwerking

In het algemeen is de samenwerking tussen de gemeente en private partijen goed. In het centrum zijn verschillende BIZ’en opgericht (bedrijven investeringszones), zowel door ondernemers als (in mindere mate) door eigenaren. Deze worden vertegenwoordigd in ‘Amsterdam City’, dat met MKB, Koninklijke Horeca Nederland en de gemeente een samenwerkingsverband vormt. Daarnaast is de samenwerking tussen gemeente en vastgoedeigenaren de afgelopen jaren geïntensiveerd. Met elkaar werken zij aan de verdere ontwikkeling van het centrum. Ook dit gaat stapje voor stapje. Gezien de wederzijdse belangen mag verwacht worden dat deze samenwerking potentie heeft.

Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.

Onderzoeken
In dit artikel worden de zichtbare ontwikkelingen van het kernwinkelgebied, de PC Hooftstraat en de 9 Straatjes beschreven aan de hand van vier onderzoeken:
Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19 van Syntrus Achmea in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning;
Look Listen Learn 2021 van SSM Retail Platform Onderzoek, door Henk Gianotten in samenwerking met het bureau van Maurice de Hond;
Koopstromenonderzoek 2021 door I&O Research in samenwerking met BRO en Bureau Stedelijke Planning.
Winkelhuren Amsterdam, medio 2021, van Cushman & Wakefield.

Magna Plaza
Het luxe winkelcentrum Magna Plaza is sinds 1992 gevestigd in het oude hoofdpostkantoor. Vanaf de opening heeft dit centrum het moeilijk gehad. Hoe fraai en aantrekkelijk het ook vormgegeven was, bezoekers werden maar moeizaam verleid naar de verdiepingen te gaan. In de loop der tijd zijn er vele pogingen gedaan om het tot een succes te maken en soms leken die even aan te slaan. Die tijd is echter voorbij. Op dit moment zijn er mooie winkels gevestigd van Mango op begane grond en Sissy Boy in het souterrain. Verder zijn er in het winkelcentrum nog een toeristische boetiek, twee modezaken en een aromawinkel, maar de rest staat leeg. De tweede verdieping is zelfs afgesloten, ondanks de verwijzingen dat je hier een sanitaire stop zou kunnen maken.

Scroll naar top