Hoe moet het verder met de Galaxy Tower in Utrecht? De bouw ligt al een jaar stil en de ontwikkelaar knokt om te overleven.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 3, 22 maart 2024

Aan het Jaarbeursplein in het Utrecht staat een donker, onafgebouwd karkas van dertig verdiepingen met de mooie naam Galaxy Tower. Het hotel en appartementenproject van projectontwikkelaar De Lelie Vastgoed (DLV) zit al meer dan een jaar in een impasse – aannemer Ballast Nedam is helemaal met de bouw gestopt. Het doodse, verlaten gebouw krijgt vooral nog aandacht in rechtbankuitspraken, maar direct betrokkenen houden zich in het openbaar stil en doen geen uitspraken meer. Kan het nog wel goed komen?

Bankgarantie

In de meest recente rechtszaak eist De Lelie Vastgoed via de rechter dat bouwer Ballast Nedam de retentie op de Galaxy Tower opheft. Bij een retentie hoeft een schuldeiser, Ballast Nedam dus, een onroerendgoedobject niet af te geven zolang nog niet is betaald. De rechter in Amsterdam deed uitspraak en zei dat Ballast Nedam de retentie moet opheffen, zodra DLV een bankgarantie heeft verstrekt van in totaal € 69 mln. Het gaat om € 43 mln in de directe zaak tussen DLV en Ballast, maar er is ook nog de onenigheid over vertragingskosten en de oorzaak daarvan waar Ballast en Homij, dochter van VolkerWessels, partij in zijn. Voor dat deel plus een conservatoir beslag op betalingen van een derde moest er een tweede bankgarantie van € 26 mln bij komen. DLV kwam met slechts € 11,8 mln op de proppen. Voor de opheffing van de via de deurwaarder veiliggestelde conservatoire derdenbeslagen bood DLV een bankgarantie van € 6 mln en een directe betaling van € 7,5 mln.

Ongekend

Projecten lopen regelmatig vertraging op en soms moet er worden gewacht tot het project een volgende fase kan ingaan. Ook gebeurt het wel dat de bouw tijdelijk moet worden onderbroken. Maar dat een project met een omvang van de Galaxy Tower volledig stil is komen te liggen en de bouwer de bouwplaats zelfs volledig heeft ontmanteld, is ongekend. De aanneemsom bedroeg bij aanvang in 2018 € 45 mln voor het hotel en € 74 mln voor de appartementen en de parkeergarage, in totaal € 119 mln. Een blijvend gevolg is dat Ballast Nedam naar aanleiding van het Galaxy Tower-debacle voortaan niet meer zelfstandig dergelijke grote projecten aanneemt.

‘Levendige’ planning

Het had zo mooi kunnen zijn. Al in 2015 verkocht de gemeente de grond waar het project moest worden ontwikkeld. Opdrachtgever was DLV, een dochtermaatschappij van Amrâth Hotels & Restaurants. De 92 meter hoge Galaxy Tower zou een parkeergarage krijgen met 150 plekken, een Amrâth-hotel van zeven verdiepingen met 250 kamers en 22 etages met 317 huurappartementen en daarbovenop daktuinen. De oplevering werd gepland voor 2020 en de afnemers waren Amrâth Hotel Jaarbeurs Utrecht voor het hotel en Stichting Pensioenfonds Rail & Openbaar Vervoer voor de appartementen. Een overeenkomst met laatstgenoemde partij kwam tot stand in 2017. Een heel oude webpagina van nieuwbouw-in-utrecht.nl kondigt de start bouw van de Galaxy Tower aan: ‘Deze wordt in het eerste kwartaal van 2018 verwacht.’ En: ‘Indien alles volgens planning verloopt, zullen het hotel en de woningen eind 2020 worden opgeleverd.’

Die planning werd niet gehaald. In het voorjaar van 2020 blijkt dat belegger Pensioenfonds Rail & OV en ontwikkelaar DLV met elkaar overhoop liggen. DLV (Amrâth) wordt geleid door Giovanni van Eijl en zijn zoon Kaspar. Zij zijn ertoe overgegaan de overeenkomst met de belegger op te zeggen. Het Pensioenfonds was daar niet van gediend, stapte naar de rechter en kreeg gelijk: het behield de appartementsrechten. Op dat moment is er al bijna twee jaar ruzie tussen Van Eijl en het Pensioenfonds, dat telkens heeft gehamerd op het nakomen van ‘tevoren overeengekomen’ afspraken. Het verwijt de mannen van Amrâth ‘levendige’ projectplanning, waarbij fasen van het project ‘door elkaar lopen, met alle gevolgen van dien’, schreef het FD destijds.

Hoogste punt

Het blijkt een rode draad in wat betrokken partijen Amrâth en Van Eijl aanwrijven: slechte planning en het niet nakomen van afspraken. Ballast kon in de zomer van 2019 niet verder met zijn werk omdat er nog werd gewerkt aan de nutsvoorzieningen. Het daarvoor verantwoordelijke bedrijf, Homij, zegt daarvoor zelf ontwerptekeningen te hebben moeten maken, omdat er niets beschikbaar was. Homij heeft onderweg zijn rekening aan DLV met € 10 mln verhoogd, omdat het oorspronkelijke bestek onuitgewerkt was en er voor de nutsvoorzieningen in het complex ook nog veel aanvullende eisen bij kwamen.

Wonderlijk genoeg wordt er in 2020 en 2021 nog steeds gebouwd en bereikt het gebouw eind 2021 zijn hoogste punt. Achter de schermen rommelt het. Omdat DLV meent dat de aannemers geen goed werk leveren, staakt het de afgesproken betalingen. Voor Homij is de maat vol en het bedrijf staakt op zijn beurt de werkzaamheden, omdat het eerst miljoenen aan schadevergoeding betaald wil zien. Volgens Van Eijl, die naar de rechter stapt, staat ‘er niet één rekening open’. De rechter in Amsterdam stelt Van Eijl in december 2022 in het ongelijk: Homij hoeft de werkzaamheden niet te hervatten voordat DLV ‘zekerheid heeft gesteld voor de nakoming van haar financiële verplichtingen’.

Bodemprocedure

Inmiddels zijn Ballast Nedam en Homij geheel gestopt met de bouw en lijkt er geen uitzicht op een oplossing. Ballast heeft zijn kranen en bouwliften opgedoekt. Op enig moment is intussen een bodemprocedure gestart die moet vaststellen wanneer en hoe de vertragingen in de bouw zijn ontstaan en wie daarvoor verantwoordelijk is. Die loopt nog steeds.

Het zwarte gevaarte op het Jaarbeursplein begint steeds meer op een negatieve manier op te vallen. Eelco Eerenberg, de wethouder in Utrecht met het Stationsgebied in zijn portefeuille, is niet blij met de gang van zaken: ‘Uiteindelijk zijn er alleen maar verliezers’, zegt hij in februari 2023 in Nieuws030. Hij verklaart zich bereid te bemiddelen.

DLV blijft dwarsliggen. Het komt zijn ‘schuldeisers’ niet tegemoet en die blijven proberen hun recht te halen. Nadat Ballast al beslag heeft laten leggen op de betalingen die belegger Pensioenfonds Rail en OV doet aan DLV, oefent het bedrijf het recht van retentie uit. Het levert met andere woorden de Galaxy Tower niet af aan de opdrachtgever, zolang de rekeningen niet worden voldaan. Het vindt daarbij in mei vorig jaar de rechter aan zijn zijde.

Hoop

Afgelopen september blijkt DLV toch grotere financiële problemen te hebben dan eerder gedacht. Om faillissement te voorkomen vraagt de ontwikkelaar toestemming voor een zogeheten Whoa-procedure, een schuldsaneringsprocedure volgens de Wet homologatie onderhands akkoord, waarin alle partijen het eens worden over de afhandeling van DLV’s schulden ten bedrage van € 69 mln en zich daaraan verbinden. ‘Wij proberen via deze procedure de bouw van de toren toch weer op gang te krijgen’, zegt Giovanni van Eijl tegen Quote. ‘Het heeft zeker perspectief als iedereen zijn goede wil toont.’

De Utrechtse wethouder doet er inmiddels maar het zwijgen toe. Ook uit andere bronnen komen geen verklaringen in het openbaar meer. De telefoon van DLV in Bussum gaat wel over, maar niemand neemt op. Volgens een insolventie-advocaat die niet bij de zaak betrokken is en anoniem wil blijven, kan een Whoa-procedure best acht maanden duren, maar binnen een jaar moet er een akkoord zijn bereikt. Als dat niet lukt, kan er nog steeds een faillissement volgen. Er is volgens hem ook na de laatste rechterlijke uitspraak zeker nog hoop voor DLV en voor de Galaxy Tower.