Pieter Affourtit heropende onlangs het vernieuwde winkelcentrum Zuidplein in Rotterdam. Je kunt het Rotterdamse koopcentrum niet vergelijken met bijvoorbeeld Mall of the Netherlands, maar Zuidplein is volgens Affourtit wél goed bereikbaar.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 2, 24 februari 2023

De slingers en ballonnen zijn daags na het officiële openingsfeestje met onder meer burgemeester Ahmed Aboutaleb alweer opgeruimd. Voor het Rotterdamse winkelcentrum Zuidplein is het weer business as usual. Het is een drukte van belang op deze doordeweekse dag, met jongeren die rechtstreeks uit school lijken te komen, gezinnen die hun seizoensaankopen doen en mensen die op het centrale plein zijn geland om iets te eten of te drinken.

Verblijfswaarde

Pieter Affourtit (66), scheidend bestuurder van de VVE Zuidplein, ziet het tevreden aan. ‘Er is hier echt wel wat gebeurd’, zegt hij, wijzend op het geheel opgefriste uiterlijk van het centrum. Zuidplein is (inclusief de uitbreiding) met ruim 65.000 m² en 165 winkels een van de grootste overdekte winkelcentra van ons land. De upgrading was vooral gericht op het verbeteren van de kwaliteit, beleving en verblijfswaarde van het winkelcentrum. De sfeer van de passages en pleinen is sterk verbeterd door onder meer verlichting, materiaalgebruik, het verwijderen van loopbruggen en het toevoegen van liften. Waar mogelijke zijn hoge shopfronts geplaatst.

‘De laatste keer dat er grootschalig iets aan het centrum was gebeurd, was begin jaren ’90’, vertelt Affourtit. ‘Terwijl een centrum met een schaalgrootte en positie als Zuidplein echt eens in tien tot vijftien jaar gemoderniseerd moet worden, wil het zijn aantrekkingskracht houden voor een groot publiek.’ Namens zijn voormalige bedrijf WPM Groep is hij al sinds 2011 betrokken bij het centrum, eerst als adviseur van de raad van commissarissen, en sinds 2017 als directeur/bestuurder van de VvE, die maar liefst 50 verschillende eigenaren kent.

Lees ook: Portico Investments koopt nieuwbouw winkelcentrum Zuidplein 

Hart van Zuid

Toen de gemeente in 2016 het gebied rondom Zuidplein omdoopte in Hart van Zuid en het aanwees als de trekker voor de opwaardering van Rotterdam-Zuid, worstelde het gebied met een imagoprobleem, onder meer door de perceptie van onveiligheid. Daarbij hielp het ook niet dat het centrum begin jaren ’70 was gerealiseerd als een typische representant van de moderne stedenbouw: een gesloten, introvert gebouw met een winkelvloer op niveau, zonder een duidelijke relatie met de omgeving.

Stedenbouwkundigen van de gemeente droomden van een open boulevard dwars door het winkelcentrum, waardoor er een directe verbinding zou ontstaan tussen het Ikazia Ziekenhuis en metrostation Zuidplein. ‘Dat zou echt pure kapitaalvernietiging zijn geweest’, aldus Affourtit. ‘Het is echter wel de aanjager gebleken om de VvE op één lijn te krijgen en gezamenlijk een eigen plan te maken.’

Rotatie

Vanaf 2016 is daar hard aan gewerkt, samen met onder meer T Concept en Did Vastgoedontwikkeling. ‘Mijn voornaamste taak in dit proces was te sturen op een haalbaar upgradingsplan, dat kwalitatief voldoende impact had en ook financieel acceptabel was voor de 50 eigenaren. Het is mooi om te zien dat de vele verschillende beleggers het plan na veel overleg omarmden en unaniem ja zeiden tegen de investering van € 20 mln. Echt geweldig dat zo’n divers pallet aan beleggers – groot, klein, institutioneel en veel particulieren – bereid was een dergelijk bedrag op tafel te leggen.’

Daarbij werd Affourtit ook geholpen door de asset-rotatie in het centrum. Grote beleggers als NSI en Achmea stapten (deels) uit, partijen als Kroonenberg en Duijnstede verworven juist een groter belang in Zuidplein. ‘Terwijl grote institutionele beleggers vaak op zoek zijn naar core-beleggingen, zijn centra als deze juist in trek bij grotere particuliere beleggers. Zij zijn op zoek naar retailvastgoed waaraan ze waarde kunnen toevoegen in combinatie met een bestendige huurgroei.’

Dat ze daarmee op Zuidplein op de goede plek zitten, mag volgens Affourtit blijken uit de grote belangstelling die er bij retailers is om zich in het centrum te vestigen. Onder meer voor de voormalige Hema-locatie bij de centrale hal, stijlvol opgeknapt door nieuwe eigenaar Kroonenberg Groep, worden al gesprekken gevoerd met verschillende buitenlandse partijen. Ook de recente koop door Multi van het Burger King-filiaal bij de ingang van het centrum noemt hij als voorbeeld dat beleggers toekomst zien in Zuidplein.

Tussenoplossingen

De verbouwing van het centrum en de nabije omgeving is echter nog niet geheel achter de rug. Terwijl de gezamenlijke ruimte al goeddeels een facelift heeft gekregen, heeft een aantal pandeigenaren zichtbaar nog wat werk te doen om de eigen gevel te laten aansluiten bij de vernieuwde omgeving. ‘Nog niet alle pandeigenaren zijn zover. Sommige eigenaren hebben te maken met huurders die naar een andere locatie willen. Die bedrijven gaan echt niet voor de korte termijn investeren in een nieuwe uitstraling van hun gevel.’

Ook zijn er particuliere beleggers die zelf een exit willen maken en daarom niet meegaan in de vernieuwingsslag. Een weinig verheffend voorbeeld daarvan is de volstrekt gedateerde vormgeving van de pui van Zeeman in een van de belangrijkste passages. ‘Herontwikkelingen van deze schaal met zoveel verschillende belanghebbenden dwingen soms tot tussenoplossingen. Overigens verwacht ik dat veel van zulke zaken in de dynamiek van de markt uiteindelijk wel op z’n pootjes terecht komen.’

Niet te veel nagelstudio’s

Een ander punt op de agenda is het optimaliseren van de branchering; plat gezegd: ervoor zorgen dat er niet te veel nagelstudio’s in het centrum zitten. Affourtit: ‘Juist op dat vlak is er wel al sprake van een positieve ‘flow’, maar dat kan en moet veel beter. Hier zie je nadrukkelijk de beperking van een VvE-winkelcentrum: elke eigenaar heeft het primaat ten aanzien van de verhuur van zijn eigen winkel. Hoewel iedereen het algemeen belang zeker onderschrijft, komt het nog te vaak voor dat de huuropbrengst uiteindelijk boven de kwaliteit van de invulling gaat. Het is een mooie uitdaging voor het nieuwe management om ook op dit punt het winkelcentrum in de komende jaren in VvE-verband forse stappen te laten maken.’

Enorme kansen

Er liggen volgens Affourtit enorme kansen voor Zuidplein. De verwachting is dat het centrum, met nu jaarlijks ruim 10 miljoen bezoekers, fors kan doorgroeien. Een grote opsteker daarbij is dat naar verwachting het aantal reizigers op het OV-knooppunt ergens rond 2030 minstens tot 17 miljoen gestegen zal zijn. Een geweldige aanjager voor de groei van Zuidplein, omdat het gemak van het OV voor het functioneren van zulke winkelcentra in de komende jaren essentieel is. ‘Het hele Hart van Zuid wordt een plek waar je wilt verblijven, recreëren, winkelen en wonen. De aanwezigheid van het vernieuwde Ahoy, toevoeging van onder meer het nieuwe theater Zuidplein, horeca en straks ook een megabioscoop en hotels zijn geweldige opstekers. Daar hoort ook bij dat je straks makkelijk vanuit de metro het centrum in kunt, zonder dat je eerst door allerlei poortjes moet.’

Het verzorgingsgebied is volgens Affourtit groot genoeg, ook al zijn de Koopgoot en Lijnbaan nog geen 15 metrominuten weg. ‘Rotterdam-Zuid is met meer dan 200.000 inwoners al een stad op zich, en door betere verbindingen is het ook een magneet voor omliggende gemeenten als Barendrecht en Spijkenisse. Een goede koppeling van mobiliteit en een prettig verblijfsgebied zijn volgens mij de succesfactoren. Ik voorzie een goede toekomst voor grote, goed ontsloten centra die een compleet recreatief winkelaanbod hebben en daarnaast functioneren als boodschappencentrum voor de buurt en wijk. Alles wat daartussen zit gaat het moeilijk krijgen, zoals Barendrecht en Spijkenisse en de onduidelijke wijkcentra, met vaak veel te veel vierkante meters.’

Specifieke kennis

Slotvraag aan Affourtit: zou hij zelf investeren in Zuidplein? ‘Retail is op dit moment geen makkelijke markt om zo maar in te investeren. Daar is specifieke kennis voor vereist, en laat ik die nu net hebben van Zuidplein’, zegt hij met een brede grijs op zijn gezicht. ‘En als je kijkt naar al die mensen die hier rondlopen, kun je niet anders dan concluderen dat hier geld te verdienen is.’

Stokje overdragen
Pieter Affourtit heeft de officiële opening van Zuidplein aangegrepen om zijn werkzame leven als adviseur in (stedelijk) vastgoed te beëindigen. Hij gaat zich nu hoofdzakelijk als onafhankelijke particuliere belegger/ontwikkelaar nog met vastgoed bezighouden. ‘Je zou het een soort pensioen kunnen noemen. Het is tijd om het stokje over te dragen aan een jongere generatie. In de afgelopen twee jaar heb ik stap voor stap mijn adviseurschappen afgebouwd en ben ik ook gestopt met les geven aan de ASRE.’
Behalve een opvolger in de persoon van Françoise Dechesne als directeur/bestuurder van de VvE, zit er ook een nieuwe beheerder op het centrum: Colliers. ‘MVGM heeft die rol bijna 30 jaar lang vervuld. Hun focus lag vooral op schoon, heel en veilig, iets waar Zuidplein veel belang bij had. Centra van deze omvang vragen in het huidige tijdsgewricht echter meer. Er is nu vooral behoefte aan een marketingmachine die het centrum verder gaat positioneren en de commerciële potenties daadwerkelijk gaat benutten.’

Appels en peren
Pieter Affourtit wordt een beetje moe van mensen die de uitstraling van winkelcentrum Zuidplein blijven vergelijken met een high-end locatie als The Mall of the Netherlands. ‘Dat is in de kern appels met peren vergelijken. Zuidplein voorziet een marktgebied van zo’n 200.000 klanten direct uit Rotterdam-Zuid en daarnaast in toenemende mate uit de regio. Een zeer divers publiek. Als je hier rondloopt, zie je opvallend veel jonge mensen uit alle windstreken. Die vinden hier waar ze naar op zoek zijn. Met name oudere vastgoedprofessionals vinden het weleens lastig om dat op z’n juiste merites te beoordelen. In Leidschendam moet je een veel groter marktgebied bestrijken, wil het succes hebben.’ Daarbij kan hij het niet laten om op te merken dat de bereikbaarheid van dat megacentrum niet kan tippen aan die van Zuidplein.