Zwolle: na moeilijke jaren herstel op kantorenmarkt Zwolle

27 Oktober 2017 – De kantorenmarkt in Zwolle, de belangrijkste werklocatie in Overijssel, is zich na enkele moeilijke jaren aan het herstellen

Door Paul Wessels
Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 8, 26 augustus 2016

Uit de Calcasa PropertyNL Analzyer blijkt dat Zwolle zich qua opname vorig jaar sterk herstelde: 42.800 m² tegen 24.200 m² in 2014. Slechts twee keer eerder (in 2004 en 2007) werd dat niveau overtroffen. Voor het eerst in jaren is de negatieve trend in de Zwolse kantorenmarkt tot stilstand gekomen.

Ook – buitenlandse – beleggers weten voorzichtig de weg naar de kantorenmarkt in Zwolle weer te vinden. Na het uitbreken van de financiële crisis in 2008 werd Zwolle door een belangrijke kopersgroep als de Duitse beleggers opgevoerd als hét voorbeeld van te veel speculatieve ontwikkelingen en dito leegstand – ze hielden zich verre van Zwolle en investeerden liever in de Randstad.

Inmiddels zijn de eerste Duitse beleggers weer in Zwolle gesignaleerd: het Duitse Intown Investment kocht eerder dit jaar het kantoorgebouw aan de Zuiderzeelaan 53–71 (8610 m²) van ASR Vastgoed Vermogensbeheer als onderdeel van de aankoop van een grotere portefeuille in Nederland.

Tegelijk is duidelijk dat Zwolle nog een weg heeft te gaan om de nog steeds krimpende kantorenmarkt weer gezond maken. De leegstand is nog altijd hoger dan het landelijk gemiddelde: op een voorraad van 1,063 mln m² heeft Zwolle een leegstand van 21,3%. Landelijk komt CPA op dit moment op 17,1%.

Wehkamp en Ikea
In een informatienota aan de gemeenteraad schreef VVD-wethouder René de Heer (o.a. Economie, Vastgoed) dit voorjaar dat Zwolle maximaal moet inzetten op de transformatie van lege kantoren en het pakken van kansen. ‘Dat vraagt om een sterke marketing, meer innovatie en voorwaarden scheppen voor een optimaal (internationaal) vestigingsmilieu in Zwolle en de regio.’

Deze aanpak moet behoud van werkgelegenheid opleveren in een krimpende kantorensector.

Belangrijk is dat naast grote bedrijven als Wehkamp en Ikea grote werkgevers uit de kantorenmarkt de afgelopen jaren voor Zwolle hebben gekozen als de centrale vestigingslocatie in Noordoost-Nederland. Zo zijn het Politie Diensten Centrum (PDC), Vitens, Landal Green Parks, Royal Haskoning/DHV, Unive´, Essent, Abbvie en het Waterschap met hun regionale (hoofd)kantoor in de stad gevestigd of gaan dit binnenkort doen. Alleen al deze bedrijven vertegenwoordigden in 2015 circa 10% van het totale aantal kantoorbanen in de stad, schat de gemeente.

Zwolle is een belangrijke stad voor overheidsinstellingen en ZBO’s (zelfstandige bestuursorganen). In 2014 koos de Nationale Politie voor Zwolle als een van de drie strategische vestigingslocaties (Eindhoven/Rotterdam/Zwolle). Volgens de huidige planning zullen per 1 januari 2018 ongeveer 1000 werknemers (800 fte) van de Nationale Politie in kantoor Le Carre´ aan de Koggenlaan in Zwolle komen werken. Het pand is eigendom van een van de Hollandfondsen die nu onderdeel zijn van SG Wölbern Invest Fonds. Dit vehikel is opgericht door beleggers in de noodlijdende Wölbern-fondsen die grootschalig in Nederland hebben geïnvesteerd, onder meer dus in Zwolle.

Voor het Rijk blijft Zwolle een belangrijke vestigingsplaats. Er zijn circa 3000 rijksambtenaren in de volgende diensten ondergebracht: Justitie (OM en rechtbank), Belastingdienst, Economische Zaken, IND, DVD Rijksverzamelkantoor (RVO, p-direct, inspectie onderwijs) Ondanks de krimp van het rijksambtenarenapparaat blijft de werkgelegenheid in deze stad door concentratie van huisvesting behouden.

Herontwikkeling blijft essentieel
Dat Zwolle met meer dan 21% een leegstand houdt die hoger is dan het landelijk gemiddelde lijkt opmerkelijk, gezien de hoge opname van bijna 43.000 m² vorig jaar (onder andere de nationale politie en het waterschap). De gemeente, geadviseerd door vastgoedadviseurs DTZ Zadelhoff en Dynamis, ziet als de belangrijkste reden voor het achterwege blijven van een substantiële daling van het leegstandscijfer de stijging van het aanbod kantoorruimte bij verlenging van huurcontracten. ‘Thuiswerken, flexplekken en werken op locatie resulteert in gemiddeld 30% minder behoefte aan kantoorruimte (afname van 25 m²/fte naar gemiddeld 15 m²/fte per werkplek). De effecten van deze landelijke trend zijn in Zwolle goed merkbaar omdat in deze periode relatief veel grote huurcontracten aflopen’, zo schrijft wethouder De Heer aan de gemeenteraad.

Transformatie van leegstaande kantoren naar woningen moet een einde maken aan deze relatief hoge leegstand. Tot 2026 kan daarmee ongeveer 20% van het huidige aantal leegstaande kantoormeters uit de markt worden gehaald, zo stelde het college in de informatienota Transformatie kantoren naar woningen die onlangs aan de gemeenteraad is gestuurd.

De stad zal in 2040 ongeveer 140.000 inwoners tellen. Om de nieuwkomers op te vangen zullen de komende jaren circa 6000 woningen gerealiseerd moeten worden. In samenwerking met bureau Fakton is onderzoek gedaan naar de combinatie van vraag en aanbod in de woning- en kantorenmarkt versus kansen en belemmeringen vanuit het perspectief van de gewenste stedelijke ontwikkeling en ruimtelijke ordening. Er zijn momenteel transformatie-initiatieven aangemeld voor ongeveer 25.000 m². De plannen concentreren zich in de gebieden Hanzeland, Oosterenk, Binnenstad (Centrum) en Binnenstadschil (Singels).

‹ Terug naar het overzicht

Ook in het nieuws