Tilburg: Binnenstad verandert ingrijpend

12 December 2017 – De binnenstad van Tilburg gaat grondig op de schop. Het nadeel dat Tilburg heeft ten opzichte van steden als Breda en ’s-Hertogenbosch – het ontbreken van een historische kern – pakt nu als een voordeel uit. Er staan weinig monumentale panden in de weg om de nieuwe winkelroute te kunnen realiseren die het kernwinkelgebied ontbeert.

Dit artikel is gepubliceerd in de Locus die 22 december 2017 is meegestuurd met het FD 

De eerste concrete plannen over de aanpak van de binnenstad dateren van eind vorige eeuw. Toen groeiden de bomen nog tot in de hemel. In 2000 kwam een uitwerking op tafel die voorzag in grootscheepse nieuwbouw en de uitbreiding van het centrumgebied met 15.000 m² retail. Er zou een soort tweede Heuvelstraat worden gemaakt, een tweede oost–westverbinding.
Ontwikkelaar Corio, destijds met veel bezit in de binnenstad, aarzelde. Vervolgens klopten de financiële en de vastgoedcrisis aan. Het winkelgebied kreeg met oplopende leegstand te maken. Het werken aan de plannen voor de binnenstad ging op het stadskantoor echter door. Na de crisis lag de aandacht op het verminderen van het winkelaanbod en de constructie van een noord–zuidroute die de Heuvelstraat zou kruisen. Corio ging er niet in mee. Ook met de verkoop van Corio aan de Franse Klépierre werd de impasse niet doorbroken.
Dat gebeurde pas toen Klépierre in 2015 al zijn Tilburgse bezit verkocht aan Wereldhave en V&D in 2016 omviel. Ludo Hermans, stedenbouwkundige van Tilburg: ‘Wereldhave wilde investeren in Tilburg, maar legde wel een aantal pijnpunten op tafel.’
Pieter Polman, managing director van Wereldhave: ‘Van Klépierre namen we het Pieter Vreedeplein en de Emmapassage over. Wij wilden graag investeren in het gebied, maar zagen ook dat de winkels het daar commercieel moeilijk hadden. Wij gingen aan tafel zitten met de gemeente met als uitgangspunten dat er nergens retailmeters bij zouden komen en dat er een nieuwe winkelroute gerealiseerd zou worden, van het Pieter Vreedeplein naar de Emmapassage.’
In feite vormde het V&D-pand de enige logische doorgang tussen de Heuvelstraat en het plein. Met het faillissement van het warenhuis ging de deur letterlijk op slot. ‘In de gesprekken met retailers was ons ook duidelijk geworden dat ze pas naar Tilburg zouden kijken als het Pieter Vreedeplein beter ontsloten zou worden’, zegt Polman.
Het kernwinkelgebied bestond tot afgelopen september in feite uit een winkelstraat, de Heuvelstraat, waar je heen en weer kon lopen. Een stuk verderop was er dan de Emmapassage. Daarmee werd de potentie van het nieuwe winkelgebied rond het Pieter Vreedeplein aan de noord- en de Emmapassage aan de zuidkant niet benut.

Nieuwe winkelroute
De gesprekken van de gemeente met Wereldhave verliepen in hoog tempo. De opvattingen over het winkelgebied kwamen grotendeels al overeen; begin 2016 werden ze in contracten vastgelegd.
De gemeente en Wereldhave pakten allereerst de structuur van het gebied aan, want die voldeed niet. Daarom is een nieuwe straat gecreëerd, de Frederikstraat, die het Pieter Vreedeplein en de Emmapassage met elkaar verbindt en de Heuvelstraat doorkruist. ‘Daarmee ontstaat een ladderstructuur in het winkelgebied waar je doorheen kunt dwalen’, aldus wethouder Erik de Ridder. De gemeente zet hier stevig op in. Zij heeft de benodigde panden gekocht om de nieuwe dwarsverbinding te realiseren. ‘We creëren openbaar gebied waar voorheen winkels stonden.’
Ook Wereldhave heeft de sloophamer gehanteerd. Om de nieuwe Frederikstraat mogelijk te maken is een deel van het pand van V&D tegen de grond gegaan. Aan een deel van de straat staan nu de etalages en de hoofdingang van de nieuwe huurder die Wereldhave heeft aangetrokken, warenhuis Hudson’s Bay. Afgelopen september is dit stuk van de nieuwe doorsteek geopend. Vanuit retailers was er direct veel interesse. De eerste nieuwe huurder, modeketen Scotch & Soda, opende in november zijn deuren.

Pand van Expo verdwijnt
Wie nu de Frederikstraat inloopt vanaf het Pieter Vreedeplein, komt in de Heuvelstraat uit bij de winkel waar nu Expo zit. Het pand is gekocht door de gemeente en wordt deels gesloopt om de Frederikstraat te verlengen naar het Hendrikhof en de Emmapassage, de tweede fase van het binnenstadsplan.
De Ridder: ‘We breken door het pand van Expo heen. De Hema, die afgelopen september aan de Heuvelstraat zijn eerste flagship store in Nederland heeft geopend, krijgt ook een ontsluiting aan de nieuwe straat.’ Wereldhave zoekt intussen winkelformules die iets aan de binnenstad toe te voegen hebben. Polman: ‘We zijn er uiteraard op gebrand met een goede invulling te komen om de mensen in de Heuvelstraat te verleiden de Frederikstraat in te lopen.’
Het uitgangspunt van de compacte binnenstad blijft overigens volledig overeind. De winkelmeters die hier ontstaan, zijn elders geofferd om de Frederikstraat aan te leggen.

Emmapassage wordt straat
De fase erna wordt intussen ook steeds concreter. Dat is de as van Emmapassage naar de Stadhuisstraat. In deze straat maken bouwhekken duidelijk dat hier twee bouwprojecten lopen. Aan de ene kant is dat de herontwikkeling van het Stadskantoor van Tilburg. Dit pand wordt momenteel gestript en zal straks aan alle eisen van een modern kantoorgebouw voldoen. In de plinten is ruimte voor retail en horeca, zodat het gebouw als het ware ook bij het kernwinkelgebied wordt getrokken. Aan het uiteinde van de Stadhuisstraat wordt momenteel een nieuw gebouwd pand gereed gemaakt voor de komst van Primark.
Vanwege de komst van deze trekker naar de zuidkant van het winkelgebied en de nieuwe plint met retail en horeca onder het stadskantoor hebben gemeente en Wereldhave ook naar de westelijke Emmapassage gekeken. Wereldhave is ook eigenaar van deze winkelpasssage. Het plan dat nu besproken wordt en dat Wereldhave voor zijn rekening wil nemen, is dat het dak van de passage eraf gaat, zodat het een echte winkelstraat wordt. De winkels aan beide zijden gaan op de schop en worden opgewaardeerd tot moderne winkelpanden met grote puien.
Een essentieel onderdeel van de plannenmakerij is dat het winkelaanbod fors wordt opgewaardeerd. De Ridder: ‘We kunnen retailers nu veel betere plekken van de juiste afmetingen aanbieden. Enkele van de huidige retailers hebben hun winkel al vergroot op hun eigen locatie, zoals H&M, of zijn verhuisd naar een groter pand op de Heuvelstraat, zoals Zara en CoolCat. Primark opent begin 2018 een grote winkel, Hudson’s Bay zit sinds kort in de vroegere V&D en Decathlon heeft begin november een binnenstadconcept van zijn formule geopend aan het Pieter Vreedeplein. We hopen uiteraard dat nog meer high-end winkels naar de stad zullen komen.’

Wonen in de binnenstad
Stedelijk wonen krijgt ook een prominente plek in het kernwinkelgebied. De Ridder: ‘We zien dat mensen graag in de binnenstad willen wonen. Het wordt een aantrekkelijk woongebied. We voegen stedelijke functies toe, maar het blijft overzichtelijk. Tilburg is en blijft een gemoedelijke stad.’
Twee dochterbedrijven van VolkerWessels gaan twee woontorens maken. De ene op het Pieter Vreedeplein, op de lege plek naast de nieuwe Frederikstraat. De ander op wat nu het Hendrikhof is, waar de Frederikstraat straks aansluit op wat nu de Emmapassage is en straks de Emmastraat. De Ridder: ‘Waar we nieuwe ingrepen willen doen, krijgt ook wonen standaard een plek. Zo komen er ook woningen boven de winkels in de Frederikstraat. Met de twee nieuwe woontorens komen we al snel tot een paar honderd nieuwe woningen in het gebied.’
Tijdens de hele herontwikkeling van de binnenstad wordt nog een aantal aanpalende trajecten afgelopen. Zo heeft de stad € 5 mln uitgetrokken voor de vergroening van de binnenstad. Er worden enkele groene looplijnen gecreëerd. Tevens krijgt het Pieter Vreedeplein een groene uitstraling. Dat is nu vooral een stenig plein, maar de openbare ruimte wordt aangepakt om het plein ook een verblijfsfunctie te geven.
De aan- en afvoerroutes van de winkels wordt eveneens verbeterd. Op de huidige plek is het lastig manoeuvreren voor vrachtwagens. De gemeente heeft inmiddels drie panden gekocht om een nieuwe distributiestraat aan te leggen.
Voorzichtig wordt ook al gekeken naar het gebied aan de overkant van de Paleisring met het Koningsplein, het volgende gebied dat onderhanden genomen zou moeten worden. De winkels hier hebben het moeilijk. Er zijn verschillende ideeën over nieuwe functies die hier beter zouden passen.

Forse investeringen
De gemeente investeert zelf ongeveer € 30 mln in de hele binnenstedelijke ontwikkeling, aldus De Ridder. Daarvan is circa € 18 mln voor de aankoop van panden en grond en in eerste instantie € 5 mln voor de aankleding en vergroening van de openbare ruimte. De actieve opstelling van de gemeente heeft ook marktpartijen doen besluiten in Tilburg te investeren. Zo steekt Wereldhave vele miljoenen in nieuwe winkels in de binnenstad, terwijl VolkerWessels de bouw van verschillende woonprojecten voor zijn rekening neemt.
De Ridder: ‘Voor ons is de uitdaging de juiste mix van soorten woningen in de stad te hebben, zodat iedere inwoner iets van zijn gading vindt. Dat leidt weer tot interessante beleggingsmogelijkheden.’

Eerste successen worden zichtbaar
Het zijn voor een binnenstad ingrijpende veranderingen. De gemeente zet er zwaar op in, ook wat betreft de inzet van financiën en capaciteit. Een gok? Wethouder De Ridder is overtuigd van het nut en de noodzaak van de ingreep.
In de eerste plaats is de leegstand in het winkelgebied zienderogen afgenomen. De komst van Hudson’s Bay in het lege pand van V&D heeft uiteraard flink geholpen. ‘Het leegstandscijfer is van 10–11% begin dit jaar bijna gehalveerd naar 6% nu.’
Belangrijker vindt hij nog: ‘De ondernemers hier geloven er weer in. Zij zien dat wij in hoog tempo structurele veranderingen kunnen doorvoeren en dat de gemeente op alle mogelijke manieren actief in het proces staat. De nieuwe winkelstraat is er nu. Er zijn in september op één dag zes nieuwe winkels geopend. Men weet hier dat het pand van de Expo grotendeels ruimte gaat maken voor het tweede deel van de nieuwe Frederikstraat. Dat de Hema daar een ingang krijgt. Dat er een andere route komt om de winkels beter te bevoorraden.’
Tilburg wordt ook meer als winkelstad ervaren, weet ook Pieter Polman. ‘We zien dat de betere ontsluiting die het kernwinkelgebied leidt, tot belangstelling leidt bij nationale retailformules. De Hema heeft Tilburg gekozen om hier zijn eerste nieuwe flagship store te starten. Decathlon heeft hier op 8 november zijn vijfde binnenstadswinkel geopend. De doorsteek van het Pieter Vreedeplein naar de Heuvelstraat was voor de keten een absolute voorwaarde. Zonder deze herontwikkeling hadden ze geen belangstelling voor de stad.
The Sting heeft geïnvesteerd in een nieuwe winkel, Scotch & Soda, Sissy Boy, Costes en Tumble & Dry zitten er nu. Komend voorjaar opent Primark een grote vestiging. En de ondernemers in de Emmapassage zijn bereid mee te investeren in hun nieuwe straat.’
De Ridder ziet ook een grotere diversiteit in het winkelaanbod en signaleert dat er onderscheidende horeca in de stad gekomen.
Voor het oordeel van het winkelend publiek zijn de veranderingen nog te vers. Wel ziet de wethouder dat het merkbaar drukker is in de stad.

Verkiezingen
Erik de Ridder heeft een heilig geloof in het binnenstadsverhaal en gaat daarmee ook de komende gemeenteraadsverkiezingen in. ‘Mede dankzij de steun van de gemeenteraad hebben we nu een flow en dan kun je veel bereiken. We bereiken nu dingen waar andere steden alleen maar van kunnen dromen.’

Nieuwe stadskantoren
Een groot project aan de zuidrand van het kernwinkelgebied is de herontwikkeling van een van de twee stadskantoren, een project van bijna € 90 mln. Het aantal vestigingen van de gemeente gaat van vijf naar twee. Onlangs is begonnen met het strippen van Stadskantoor 1. Dat wordt in 2019 weer in gebruik genomen en is dan volledig aangepast aan de modernste eisen van de tijd. Een van de maatregelen is dat in de plinten ruimte komt voor horeca en winkels, zodat het bij het kernwinkelgebied wordt getrokken.
Het tweede gebouw, aan de overkant van de Paleisring, huisvest nu nog de bibliotheek, die in 2018 een plek krijgt in de LocHal in de Spoorzone.
Met de verhuizing van de stadsbibliotheek ontstaat een concrete verbinding tussen de binnenstad en de Spoorzone aan de andere kant van het nieuwe station. Dat is namelijk de ambitie die op de lange termijn wordt uitgerold: het verbinden van binnenstad met Spoorzone, Museumkwartier, Heuvel, Veemarktkwartier en Piushaven met alle tussenliggende gebieden tot een aantrekkelijke stadskern. De Ridder: ‘De Tilburgse binnenstad vindt zichzelf echt opnieuw uit. Het is uniek wat we op deze schaal hier samen met onze partners doen.’

Wat een tempo!
Hoe krijgt een gemeente het voor elkaar om in nauwelijks twee jaar tijd een binnenstedelijke herontwikkeling te bedenken en te realiseren? Dat is in feite in Tilburg de tijdlijn: in 2015 kreeg Wereldhave een deel van de panden in de binnenstad in bezit, afgelopen september werd een deel van de bedachte nieuwe winkelstraat in gebruik genomen.
De stad heeft de afgelopen jaren zwaar ingezet op het organiseren van de idee-vorming van onderaf. Geen dictaten die vanuit het Stadskantoor werden opgelegd, maar werken vanuit diverse platformen, waarin alle betrokken actief deelnemen. Via de winkeliersvereniging Binnenstad Tilburg, het Ondernemersfonds en Binnenstadmanagement Tilburg zaten alle betrokkenen aan tafel: gemeente, pandeigenaren, bewoners, ondernemers, horeca-exploitanten en winkeliers. Minstens eens per maand is er een overleg en worden ideeën aangedragen en de nieuwste ontwikkelingen besproken.
‘We hebben een aantal zeer betrokken en goede ondernemers die in de stad willen investeren en het vermogen hebben verder te kijken dan hun eigen winkel, straat of beroepsgroep’, zegt Marlous Mutsaers van boekwinkel Gianotten-Mutsaers in de Emmapassage, tevens voorzitter van de winkeliersvereniging. ‘Ze willen de stad echt verder helpen.’
Deze overlegplatformen zitten niet alleen maar koffie te drinken; ze hebben daadwerkelijk hun stempel kunnen drukken op het project. Ze noemt het voorbeeld van de woonfunctie in de binnenstad. De gemeente had daarbij mensen met lage inkomens en studenten op het oog. ‘Wij hebben gepleit voor het mikken op starters en doorgroeiers op de arbeidsmarkt. Die moeten we in de stad zien te houden. Je krijgt daardoor een meer gemengde groep bewoners in het winkelgebied, een groep met wat meer geld en een andere betrokkenheid bij de stad. Zij hebben de ambitie om langere tijd in Tilburg te blijven wonen. Gelukkig hebben we de gemeente van dit idee kunnen overtuigen’, zegt Mutsears.

‹ Terug naar het overzicht

Ook in het nieuws