‘s-Hertogenbosch: Certitudo transformeert kantoren in woningen

6 november 2014 – Toen Peter Kuiten hoorde dat veel vrienden van zijn net-afgestudeerde dochter grote moeite hadden een geschikte woning te vinden, kwam hij op een idee. Waarom zelf geen appartementen ontwikkelen in leegstaande kantoorgebouwen? Met zijn bedrijf Certitudo Capital, een ontwikkelende belegger, wist hij in ’s-Hertogenbosch twee kantoorgebouwen te verwerven die voldeden aan zijn strenge eisen.

Door Ronald de Blauw

‘Het zal niet bij deze projecten blijven; we zijn in verschillende steden aan het onderzoeken of we daar ook lege kantoren kunnen transformeren naar middeldure huurwoningen. Op de tekentafel liggen negen projecten, goed voor 500–600 woningen.’

Voordat de crisis toesloeg, ontwikkelde Kuiten veel nieuwbouwkantoren. Pentaparc op het High Tech Park in ’s-Hertogenbosch, waar het interview plaatsvindt, is daarvan het levende bewijs. Maar de wereld is sindsdien fundamenteel gewijzigd en de vraag naar kantoren op perifere locaties nabij de snelweg is opgedroogd. Van de vijf geplande kantoorvilla’s binnen het plan Pentaparc zijn er twee gebouwd, en in een daarvan houdt Certitudo gedeeltelijk zelf kantoor.

De woningnood, vooral onder starters en jonge professionals, is daarentegen onverminderd hoog. Dat merkte hij bij de verhuur van het onlangs opgeleverde transformatieproject aan de Kooikersweg 1 in Den Bosch, het voormalige Belastingkantoor, genaamd De Hertogh. ‘Voor de start van de verbouwing waren alle 54 appartementen verhuurd; dat had ik zelfs met kantoorontwikkelingen nog niet meegemaakt. In alle grote steden in de Randstad en Brabant is een tekort aan betaalbare huurwoningen voor deze mensen. De meesten komen niet in aanmerking voor een hypotheek, doordat de banken meer eigen vermogen eisen, terwijl het veelal gaat om tweeverdieners met een goed inkomen.’

Modulaire opzet

Door de modulaire opzet van het oude Belastingkantoor was het mogelijk twee- en driekamerappartementen te realiseren binnen de betonstructuur. Op verzoek van de gemeente bestaat het programma van de Hertogh voor de helft uit sociale huur. Opvallend is het compleet ingerichte dakterras met loungebanken en picknicktafels.

Het tweede project in Den Bosch dat in voorbereiding is, staat pal naast het Centraal Station. In een kantorencomplex aan de Boschveldweg (voorheen Royal Haskoning) worden 57 lofts van 35–97 m² gerealiseerd, met een huurprijs vanaf € 644 per maand. De woningen in het project ’s-H Lofts krijgen een gezamenlijk of eigen dakterras. Volgens asset manager Chris van den Dungen wordt alles in het pand gestript en opnieuw opgebouwd volgens nieuwbouweisen. De bouwkosten liggen rond € 150–300 per m². ‘Van kantoorgebouwen uit de jaren tachtig en ouder zijn doorgaans nauwelijks goede bouwtekeningen beschikbaar. Veel moet met het blote oog worden uitgezocht. Tijdens de verbouwing loop je dan ook wel eens tegen verrassingen aan, zoals leidingen die ergens lopen waar doorbraken zijn ingetekend. Omdat we alles zelf doen, van planontwikkeling tot bouwcoördinatie, zijn dit soort problemen snel op te lossen.’

Certitudo Property Development, het bedrijfsonderdeel dat verantwoordelijk is voor de projectontwikkeling, heeft de structuur van een aannemer en koopt zelf alles in, zowel materialen als onderaannemers. Alle gebruikelijke opslagen in de bouw zijn er tussenuit gehaald, waardoor de bouwkosten aanzienlijk lager uitvallen dan gebruikelijk. Een ander voordeel is dat een eventueel faillissement van een onderaannemer minder grote gevolgen heeft.

100.000+-steden

Certitudo zoekt ‘non-performing’ kantoren op de juiste locaties. Dat wil zeggen in de 100.000+-steden in Brabant, de zuidelijke Randstad, in Gelderland en Overijssel en op loopafstand van goed openbaar vervoer en aan de rand van het centrum. De verkopers kunnen particuliere of institutionele beleggers en fondsen zijn die onder water staan. Soms is het een asset manager die met een aanbod komt en soms belt een ambtenaar over een leegstaand kantoorpand waarmee de gemeente in de maag zit. Ook gebeurt het dat Kuiten met de curator aan de onderhandelingstafel zit. Een project loopt soms stuk op de te hoge vraagprijs. Voor de ceo is het simpel: ‘Wat wij kunnen bieden, is het verschil tussen de mogelijke huuropbrengsten minus de verbouwingskosten en exploitatielasten. Deze residuele benadering komt niet altijd overeen met de verwachting van de verkopende partij, maar uiteraard moet de businesscase voor ons wel positief uitpakken.’

Deze aanpak betekent dat de ontwikkelende belegger voor alle panden die in aanmerking komen een transformatiestudie verricht en de projecten grondig laat doorrekenen. Zo is Certitudo Capital op dit moment bezig met panden in onder andere Arnhem, Dordrecht, Apeldoorn en Rotterdam.

Certitudo richt zich met haar woningbouwprojecten op alleenstaanden en tweeverdieners van 23–35 jaar. Voor het aantrekken van de nieuwe huurders worden social media ingezet. Het merendeel van de bewoners van het eerste opgeleverde project van de Hertogh komt rechtstreeks uit het ouderlijk huis. Ook enkele eenoudergezinnen huren een appartement in een getransformeerd kantoorpand. ‘Terwijl jonge mensen vroeger al vrij snel na hun afstuderen een woning kochten, huren ze nu liever een aantal jaar om daarna een afweging te maken’, legt Van den Dungen uit. ‘Sommigen besluiten dan een tijd op reis te gaan, anderen kopen alsnog een huis.’

Moeilijke zoektocht

De zoektocht naar geschikte panden is niet makkelijk. Zo werden voor het eerste transformatieproject in Den Bosch maar liefst 25 gebouwen gescreend. Daarvan viel meer dan de helft af, omdat de locatie of de structuur niet goed was of de eigenaar te veel vroeg.

Toch hoopt Kuiten de komende jaren een portefeuille met meer dan tien tot woningcomplexen getransformeerde panden te hebben. Daarvoor zet hij een fondstructuur op, hoewel ze als aparte entiteiten blijven bestaan. ‘De intentie is om drie gebouwen per jaar op te leveren. We blijven deze woongebouwen gedurende vijf jaar zelf beheren, met een bewezen constante cashflow. Dat maakt de portefeuille aantrekkelijk voor beleggers.’

Investeren in de transformatie doet hij zelf, met hulp van enkele vermogende particuliere investeerders. De bank financiert circa 50% van de stichtingskosten.

Kuiten wist een jaar voor de kredietcrisis uitbrak zijn opgebouwde vastgoedportefeuille te verkopen. Die portefeuille kwam voort uit de juridische splitsing van Elzent Investments. In 2007 besloten Van Boldrik Groep en Elzent-partner en -directeur Kuiten om hun samenwerking in Elzent Investments te beëindigen. Van Boldrik Groep zette zijn beleggingsactiviteiten voort met Property Match Investments en Kuiten bracht zijn activiteiten onder in Certitudo Capital.

Dankzij de verkoop had Kuiten ook in de crisisjaren kapitaal voorhanden om te investeren in nieuwe projecten. ‘In de jaren na de eeuwwisseling zijn we snel gegroeid. Zoals vele andere bouwondernemingen gingen we voor eigen risico ontwikkelen. Op een bepaald moment is zo’n groeispurt nauwelijks nog bij te benen. Nu zijn we selectiever in het doen van biedingen en opstarten van nieuwe projecten.’

Hij erkent dat hij de kredietcrisis niet zag aankomen, maar dat andere overwegingen ten grondslag lagen aan de keuze om de portefeuille uit te ponden en te ontvlechten. Met deze vastgoedportefeuille als basis heeft Kuiten zijn in 2002 opgerichte bedrijf Certitudo Capital verder uitgebouwd. Inmiddels werken er 11 mensen en heeft het bedrijf alle expertise in het proces van ontwikkeling en asset management in huis. Daarnaast werkt Kuiten met vertrouwde externe partijen.

Samenwerking met gemeenten

De samenwerking met gemeenten is heel belangrijk bij transformatie van kantoorgebouwen, mede omdat meestal een wijziging van het bestemmingsplan nodig is. Hij is erg te spreken over de opstelling van de gemeente ’s-Hertogenbosch bij de Hertogh en ’s-H Lofts. ‘Zij vervult echt een voortrekkersrol. Niet alle lokale overheden zijn echter zo proactief of hebben een speciaal loket voor herontwikkeling. De huidige markt vraagt om een andere instelling van ambtenaren dan vroeger, en dat is niet iedereen gegeven. Soms krijgen we te maken met een gemeente die niet bereidwillig is of een eigen agenda heeft voor het gemeentelijke leegstaande vastgoed. Ook de rol van banken en curatoren bij de verkoop van distressed vastgoed is belangrijk bij het van de grond krijgen van kantoortransformaties.’

De vastgoedondernemer realiseert zich dat de tijd nu rijp is om panden scherp in te kopen. Maar inmiddels zijn er meer kapers op de kust dan enkele jaren geleden. ‘Aan de inkoopzijde gaan partijen anders tegen leegstaande kantoren aankijken. Transformatie wordt onderdeel van het financiële beleid.’

Uit: PropertyNL Magazine, nr. 10 2014

‹ Terug naar het overzicht

Ook in het nieuws