Rotterdam maakt inhaalslag

24 Oktober 2018 – Het gaat goed met de Rotterdamse vastgoedmarkt. Beter dan ooit? Vastgoedadviseurs die de markt in de Maasstad goed kennen omdat ze er dagelijks actief zijn, zijn optimistisch, maar plaatsen ook kanttekeningen bij de ontwikkelingen.

David Blok (Blok Makelaardij), Rhijn Broesterhuizen (Q Makelaars), Marco Clarijs (CBRE), Joiselle Fokker (Cushman & Wakefield), Nico Keijzer (Industrial Real Estate Partners), Pieter Bas Koevermans (Briq Real Estate), Bernard Linthorst (Parc Makelaars), Léon de Lobel (De Lobel & Partners Real Estate Experts), Marcel Naaktgeboren (De Mik Bedrijfshuisvesting), Peter van Nederpelt (Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis), Maarten Veenenbos (Colliers International) en Pascale Volder (JLL) kwamen onlangs bijeen in Hotel New York om hun licht te laten schijnen over de vastgoedmarkt van Rotterdam.

Profiteren van achterstand
Volgens recente cijfers over de eerste zes maanden van 2018 is Rotterdam bezig aan een goed jaar. Het aantal transacties is over de hele linie in aantallen, maar ook in volume, groter dan vorig jaar. Rotterdam leek tot nu toe wat achter te blijven bij de andere steden in de Randstad, maar dat kan ook voordelig uitpakken. Bij voortdurende economische groei kunnen zoekende partijen in Rotterdam profiteren van meer keuze en minder hoge prijzen in vergelijking met andere grote steden.
‘We hebben te maken met een fantastische markt’, zegt Marco Clarijs van CBRE. ‘Het heeft lang geduurd voor het zo ver was, maar nu bewegen gebruikers en beleggers op de kantorenmarkt volop. De opname is goed.’ Volgens Clarijs is er tot nu toe in 2018 al evenveel verhuurd als in heel 2017, namelijk 85.000 m². Clarijs: ‘Wij voorspellen dat de opname dit jaar naar 130.000–140.000 m² gaat.’

Betere balans
Bijna belangrijker nog dan die stijgende opnamecijfers is de betere balans in de markt. Het aanbod is de laatste jaren teruggelopen, en dan vooral het kansloze aanbod. Dat komt onder andere door transformatie, maar ook door het renoveren van kantoren. De leegstand was begin dit jaar circa 13%, maar zal aan het eind van 2018 zijn teruggelopen tot onder de 10%. Een voorbeeld van een recente transactie waarbij CBRE als collegiale makelaar betrokken was, is de huur van 19.000 m² door verzekeraar Allianz op de Coolsingel die door De Mik Bedrijfshuisvesting is gerealiseerd. ‘Bij gelijkblijvende economische omstandigheden zal er de komende jaren krapte in de kantorenmarkt ontstaan. Zolang er geen nieuwbouwkantoren worden opgeleverd, moeten marktpartijen creatief zijn om geschikte huisvesting voor bedrijven te realiseren’, meent Clarijs.
Ook De Mik Bedrijfshuisvesting signaleert dat er minder kantoren in het centrum zijn. ‘De periferie wint aan populariteit’, zegt Marcel Naaktgeboren van De Mik. ‘Daar zie je de transacties. Ik denk daarbij aan Fascinatio, Rivium en Brainpark I, waar onlangs het een en ander is gebeurd. Een ander aantrekkelijk gebied is Rotterdam Alexander, waar de gemeente bezig is met herinrichting van het gebied en de NS het station Alexander herontwikkelt.’ De Mik heeft ook niet stilgezeten en was naast de verhuur aan Allianz onlangs betrokken bij enkele andere transacties in de periferie. Naaktgeboren: ‘Wij zijn in collegiale samenwerking met Cushman & Wakefield onder andere opgetreden als adviseur bij de komst van het Europese hoofdkantoor van Mizuno naar bedrijvenpark Rivium in Capelle aan den IJssel. En een partij uit Ridderkerk gaat een herontwikkeld pand in Rotterdam Brainpark huren. In beide gevallen gaat het hier om partijen van buiten Rotterdam.’

Nieuwbouw ontwikkelen
Léon de Lobel van De Lobel & Partners heeft de voorraad de afgelopen maanden ook zien teruglopen. ‘Het hoogwaardige aanbod neemt sterk af’, vindt hij. ‘Rotterdam moet zich serieus gaan afvragen of er niet nieuw ontwikkeld moet worden, want de kans bestaat dat de stad straks de vraag niet aankan.’ Tekenend is misschien wel dat de flexibele kantooraanbieders niet meer zo gemakkelijk aan ruimte komen. Vastgoedeigenaren willen wel samenwerken met operators, maar in toenemende mate op basis van een reguliere huurovereenkomst en niet meer op basis van een managementcontract. Dit zorgt voor een extra uitdaging voor onder andere nieuwe toetreders.
De Lobel ziet nog mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen, c.q. upgrading van gebouwen in de omgeving van het centraal station en aan de Blaak. ‘De twee ontwikkelingen bij het CS, Delftseplein en Conradstraat, verdienen aandacht, waarbij dosering en een menselijke maat de boventoon moeten voeren.’

Erfpacht is belemmering
En passant noemen de vastgoedadviseurs nog wat aspecten van hun dagelijkse praktijk die ze niet ongenoemd willen laten. Zo vindt Pieter Bas Koevermans van Briq Real Estate het moeilijk om aan internationale partijen uit te leggen wat erfpacht is en waarom ze daar niet onderuit kunnen. Koevermans: ‘Erfpacht belemmert vaak investeringen en ontwikkelingen. De nadelen van erfpachtgrond worden vaak niet belicht.’ De Lobel wijst daarnaast op de bereikbaarheid van de Tweede Maasvlakte. Dat geldt niet alleen voor de logistieke activiteiten, maar ook simpelweg het vervoer daarheen van de honderden, zo niet duizenden mensen die er moeten werken. Daar liggen naast alle andere zaken waarvoor men naar de gemeente kijkt nog schone taken voor het stadsbestuur.
‘De behoefte aan hoogwaardig aanbod wordt groter, terwijl slechts 20% van het aanbod op deze specifieke vraag aansluit’, zegt ook Pascale Volder van JLL. ‘Ook in Rotterdam Central District zal aan het eind van dit jaar een groot deel van het A-kwaliteit vastgoed door opname uit de markt verdwijnen. Het door PPF Real Estate compleet gerenoveerde gebouw Hofplein 19 voldoet wel aan de hedendaagse vraag en is nu opgeleverd. Wij verwachten dat dit gebouw snel verhuurd zal worden.’ Volder noemt daarbij ook de grote, nieuwe ontwikkeling van de Maarsen Groep op het Weena. Daar komt in totaal 50.000 m² woningen, retail en kantoorruimte naar een ontwerp van MVRDV. ‘De Modernist wordt een project van A-kwaliteit, en juist daar is behoefte aan.’

Internationale spelers
Ook Joiselle Fokker van Cushman & Wakefield constateert dat het goed gaat met Rotterdam. ‘Na de crisis en het begin van herstel, hebben we nog lang voldoende aanbod gehad’, zegt ze. De opname van kantoren in Rotterdam was de afgelopen jaren heel laag. Nieuwe toetreders van buiten de stad waren er vrijwel niet. Inmiddels beginnen volgens Fokker partijen van buiten voorzichtig naar Rotterdam als vestigingslocatie te kijken. ‘Om ook internationale spelers naar Rotterdam te kunnen trekken moeten we echter competitief zijn met het kantorenaanbod ten opzichte van steden als Londen, Frankfurt en Dublin. De nieuwbouw van de Maarsen Groep zal bij de oplevering, die gepland staat voor 2022, gegarandeerd een passende invulling kunnen bieden. Als de stad echter niet overgeslagen wil worden door de corporates moet ook de gemeente actief aan de slag gaan met de plannen van ontwikkelaars naast het Centraal Station.’
Volgens Koevermans bestaat ‘de kantorenmarkt’ niet. Hij ziet een duidelijke tweedeling in de markt van gewilde en zeer gewilde objecten tot locaties waar nog wel degelijk ook in dit stadium een leegstand is van 20% of meer. ‘De kantorenmarkt draait volgens mij dan ook nog niet heel erg goed. Een enorme vraag is er nog niet. Ja, Blaak 16, waarvoor wij hebben bemiddeld, is nu geheel verhuurd. Maar een pand op het Weena met een huurcontract voor tien jaar moest nog wel 35 maanden huurvrij krijgen.’ Daarom houdt Koevermans nog een slag om de arm. Rotterdam is volgens hem op de goede weg en een periode van hoogtij zit eraan te komen, maar ‘we zijn er nog niet’, aldus Koevermans.

Woonstad
Een observatie van Koevermans is ook dat Rotterdam aantrekkelijker is geworden als woonstad en dat dat de kantorenmarkt aanjaagt. In de afgelopen vijf jaar heeft Rotterdam er iets meer dan 22.000 inwoners bij gekregen. De dalende leegstand is echter volgens Koevermans mede gerealiseerd door onttrekking van kantoorruimte aan de markt voor transformatie. Tegelijkertijd spreken mensen van het ‘Markthal’- en ‘Lonely Planet’-effect. De opening van de Markthal leverde de stad enorm veel publiciteit op en hij trok veel bezoekers. Hetzelfde geldt voor de aandacht die Rotterdam kreeg van de toeristische site/gids Lonely Planet, die de stad plaatste in zijn top-10 van aantrekkelijkste steden ter wereld.
‘De woningmarkt blijkt aantrekkelijk voor de midden- en hogere inkomens’, zegt Peter van Nederpelt van Ooms Makelaars Bedrijfshuisvesting, partner in Dynamis. ‘We zien senioren terugkomen naar ‘hun’ stad en ook young potentials zijn op zoek naar woningen. De vraag is goed verdeeld tussen huur en koop.’ Tijdens de crisis zijn veel gebouwen getransformeerd naar woningen en is er veel sloop geweest. Nu is Rotterdam bezig met een inhaalslag op woninggebied en komt er ook nieuwbouw bij. Van Nederpelt: ‘De vraag is groter dan het aanbod. Prijzen stijgen onderhand naar Amsterdamse niveaus. Elke maand is er wel een nieuwbouwproject dat wordt opgestart. In de komende maanden starten er ook weer diverse mooie projecten. Zo zijn we onder andere betrokken bij De Zalmhaven, CasaNova, The CoolTower en Post, het oude postkantoor aan de Coolsingel. Het is een gretige markt met veel wachtenden. Beleggers uit binnen- en buitenland hebben die markt inmiddels ook ontdekt.’

Leuker dan zes jaar geleden
‘Rotterdam is een stuk leuker dan zes, zeven jaar geleden’, zegt Bernard Linthorst van Parc Makelaars. ‘De Brauw zou bijvoorbeeld nu niet meer naar Amsterdam vertrekken, daar ben ik van overtuigd.’ Het vertrek van De Brauw, van Simmons & Simmons, het overgaan van Robeco naar de Rabo Groep, en het vertrek van delen van ABN Amro en ING lagen gevoelig in Rotterdam, omdat dat destijds werd gezien als een verlies van twee belangrijke onderdelen van het zakenleven: de juristen en de financials. Dat lijkt allemaal alweer lang geleden. Tegenwoordig is er wel een groeiend aantal mensen die in Rotterdam wonen en in Amsterdam werken.
‘Echte huurstijgingen zie ik nog nauwelijks op de kantorenmarkt in Rotterdam’, aldus Linthorst. ‘Op goede locaties lopen de incentives terug, dat zeker. Rotterdam blijft daardoor betaalbaar en trekt nieuwe partijen aan, bijvoorbeeld uit het Verenigd Koninkrijk. Ze kiezen voor Rotterdam en niet voor Amsterdam omdat de huur lager ligt, wonen betaalbaar is en omdat de mentaliteit van de mensen ze aanspreekt.’

Winkelcrisis duurde kort
Daarnaast heeft de winkelmarkt in het centrum van Rotterdam zich goed hersteld. ‘Rotterdam is kort gezegd door een dal gegaan’, zegt David Blok van Blok Makelaardij. ‘Hoewel het al een paar jaar crisis was, ging het tot september 2012 nog zo goed dat er nauwelijks aanbod was. Enige tijd later, rond eind 2015, was het flink mis. Het faillissement van schoenenretailer Macintosh leek toen eigenlijk het dieptepunt. Wonderlijk genoeg klommen we daar in zes maanden weer uit, want alle leeggekomen ruimte werd eigenlijk heel snel gevuld.’ Blok is optimistisch: de prijzen stabiliseren of stijgen en soms zijn er ook alweer overnamesommen in het verschiet. De horeca bloeit. Als voorbeeld van een geslaagde deal noemt Blok de komst van Loetje op de Wilhelminakade. Deze typisch Amsterdamse partij nam de huurovereenkomst over van een Rotterdams horecabedrijf in Montevideo, die vervolgens twee vestigingen elders in Rotterdam opende.
Rhijn Broesterhuizen van Q Makelaars werkt in Rotterdam-Zuid en in de regio, met name in Spijkenisse, Hoogvliet en Voorne Putten. Daar is retail wel een probleem, om meerdere redenen. ‘De omgeving houdt geen gelijke tred met de winkels zelf en wordt verwaarloosd’, zegt Broesterhuizen. ‘Dat is een zaak van de gemeente, maar ook van de ondernemers zelf.’ Volgens Broesterhuizen had de gemeente Spijkenisse bepaalde ideeën over hoe de retail zich zou moeten ontwikkelen, maar dat heeft niet gewerkt. ‘Je kunt als gemeente wel van alles willen, maar soms moet je de markt zijn werk laten doen.’ Niet alleen Spijkenisse heeft het moeilijk. Volgens Broesterhuizen staan er in Hoogvliet maar liefst vijfentwintig winkels leeg. Dezelfde locaties profiteren wel op de markt voor bedrijfsruimte, want Rotterdam is volgens Broesterhuizen duur aan het worden.

Drie m’s in logistiek
Ook in het logistieke segment is er sprake van krapte, want er wordt te weinig gebouwd. ‘De bouw is lange tijd stilgevallen en komt nu pas weer mondjesmaat op gang’, zegt Nico Keijzer van Industrial Real Estate Partners. ‘Dat leidt tot een opwaartse druk op de prijzen. Op de Shannonweg kwam 16.000 m² bedrijfsruimte van KBC vrij. Die werd dezelfde dag alweer verhuurd. Zo is de markt op dit moment.’ Keijzer denkt dat het moeilijk zal zijn om de juiste panden voor zoekers te vinden. Het luistert nauw: zoekers hebben heel precies in hun hoofd waar ze hun panden nodig hebben en de verhuurders willen een bepaalde prijs. ‘De logistieke markt wordt bepaald door de drie m’s: meters, mensen en munten’, zegt Keijzer. ‘De meters zijn er niet, de mensen zijn moeilijk te krijgen en het gaat allemaal steeds meer munten kosten.’
De indruk bestaat dat de Rotterdamse markt achterblijft bij die van Amsterdam, Utrecht en Den Haag, zoals Colliers onlangs ook in een onderzoeksrapport heeft gemeld. Dat zou volgens Maarten Veenenbos van Colliers uiteindelijk in het voordeel van Rotterdam kunnen werken als er in die andere steden niets meer te vinden is. ‘De verplaatsingsmarkt zou door toetreders van buiten een groeimarkt kunnen worden’, zegt hij. ‘De markt groeit en die gebruikers komen eraan. Je ziet het aan de cijfers en ook aan het soort transacties. Investeerders hebben het ook in de gaten.’

Grote vloervelden
Er is volgens Veenenbos een groot verschil tussen de toekomstperspectieven van kantoorlocaties en gebouwen in de stad. ‘Wij verwachten dat de vraag zal toenemen naar kantoorgebouwen met voldoende grote vloervelden op goede locaties in het centrum van de stad of nabij een groot OV-knooppunt. Daarom adviseren wij gebouweigenaren met gebouwen die hieraan voldoen te investeren in hun pand.’ Delftse Poort naast Rotterdam Centraal is een van de kantoorgebouwen die perspectief bieden. Veenenbos: ‘De randvoorwaarden zijn er, maar het gebouw kent momenteel nog veel leegstand en daarom moet er nog verder worden geïnvesteerd om in te spelen op de vraag uit de markt en te kunnen profiteren van de groei van de huurinkomsten door de grotere vraag. In dit gebouw tref je grote vloervelden die goed aansluiten op de nieuwe manier van werken. Bedrijven die willen uitbreiden of internationale bedrijven die naar Nederland willen komen zullen Rotterdam steeds vaker als aantrekkelijk alternatief zien.’
Volder wijst op kantoorpanden die de komende jaren nog aan de markt zullen worden onttrokken voor renovatie en transformatie, zoals Rotterdam Building en gebouw Blakeburg. ‘De zittende huurders zullen zich de komende jaren elders moeten huisvesten’, zegt ze. ‘Het idee voor de locaties is wel dat er naast woningen ook kantoorruimte terugkomt. Positief daaraan is dat er voor de huidige, verouderde gebouwen in elk geval nieuwe kwaliteit terugkomt.’
Volgens Clarijs moet Rotterdam hard nadenken over wat het in de komende jaren wil. Het opstarten van nieuwe ontwikkelingen kost tijd. ‘Als we vooruitkijken is het denkbaar dat in de komende twee jaar de leegstand teruggaat naar zo’n 5%’, zegt hij. ‘Dan hebben we weinig meer te bieden. Wil Rotterdam zich meer gaan profileren als internationale stad, dan moeten de gebouwen daar ook naar zijn.’

Kansen voor beleggers
De aantrekkende markt biedt kansen voor beleggers. Waar kan een opportunistische belegger die is afgeknapt op Amsterdam in Rotterdam terecht? Volgens Van Nederpelt zijn alle kantoren op A-locaties en woningen aantrekkelijk. Blok adviseert beleggers ‘blind alles binnen de ring op te kopen, mits de voorwaarden niet onacceptabel zijn’. Marco Clarijs ziet de beste perspectieven in de stadshavens, waar ‘welk product dan ook’ zal gaan renderen.
‘Leegstand kopen kan veelbelovend zijn’, zegt De Lobel. Verder ziet hij wel iets in kantoren op de Blaak en objecten aan de zuidkant, vooral woningen. Keijzer heeft maar één woord voor beleggers: ‘Hallen.’ Hij verwacht dat bestaande en nieuwe hallen van een paar duizend vierkante meter in trek zijn en zullen blijven.
Naaktgeboren raadt beleggers aan te investeren in kleinschalige logistiek en kantoren. Veenenbos sluit zich hierbij aan, maar specificeert het aldus: alle kantoren binnen de ring en logistiek. ‘Om aan de vraag te voldoen, moet naar verwachting de komende jaren ruim 250.000 m² aan hoogwaardige bedrijfsruimte worden bijgebouwd.’
Broesterhuizen ziet toekomst voor bedrijfsruimte in de randgemeenten rond Rotterdam, omdat de stad zelf te duur wordt. Daarin investeren levert profijt op. Volgens Fokker is veel al opgekocht door beleggers, maar op termijn blijven kantoren aantrekkelijk.

Koevermans denkt dat beleggers in woningen op Zuid en in grond moeten beleggen. Linthorst is het daarmee eens: alle ballen op woningen op Zuid. Volder vindt hoogwaardig vastgoed aantrekkelijk voor beleggers, en daarnaast objecten die te herontwikkelen zijn.

Op de foto
staand v.l.n.r.
Maarten Veenenbos (Colliers International)
Pieter Bas Koevermans (Briq Real Estate)
Marco Clarijs (CBRE)
David Blok (Blok Makelaardij)
Nico Keijzer (Industrial Real Estate Partners)
Peter van Nederpelt (Ooms Makelaars, Dynamis)
Pascale Volder (JLL)
Léon de Lobel (De Lobel & Partners Real Estate Experts)
Joiselle Fokker (Cushman & Wakefield)
Bernard Linthorst (Parc Makelaars)

zittend v.l.n.r.
Rhijn Broesterhuizen (Q Makelaars)
Marcel Naaktgeboren (De Mik Bedrijfshuisvesting)

Foto: John Dijkgraaf (Studio Dijkgraaf)

‹ Terug naar het overzicht

Ook in het nieuws