High Tech Campus Eindhoven

Eindhoven: ‘Buitenlanders kijken verward naar hoe het er hier aan toegaat’

8 juni 2020 – Op de High Tech Campus Eindhoven lopen de zaken gewoon door. ‘Bij het type bedrijf dat zich op onze campus vestigt, hoort een langetermijnvisie’, aldus Jan-Willem Neggers

Door Lizanne Schipper

Terwijl Jan-Willem Neggers van eigenaar Ramphastos het terrein op fietst, constateert hij nog aardig wat bedrijvigheid op de High Tech Campus Eindhoven. Nu het kantoorpersoneel thuis werkt, is het rustiger op ‘de Strip’, waar restaurants en winkeltjes normaliter voor levendigheid zorgen. Maar wie in coronatijd gewoon blijven komen, zijn de hooggespecialiseerde research & development-medewerkers, die hun werk doen in laboratoria en andere technische ruimten. Calls aan de keukentafel brengen hen niet verder. ‘En stofvrije maanpakken dragen ze altijd al, dus voor besmetting hoeven ze niet bang te zijn’, zegt directeur Jan-Willem Neggers, die deze dag in april een paar afspraken op kantoor heeft. Hij is directeur van HTCE Site Management en samen met Ramphastos-collega Freek Smolders verantwoordelijk voor een team van 23 mensen.
Eén vierkante kilometer beslaat de High Tech Campus Eindhoven; één brok hardwaretechnologie ten zuidwesten van de binnenstad, begrensd door de rivier de Dommel en de A67, de verbindende snelweg tussen Antwerpen en Duisburg. Philips zit er natuurlijk, nog met elf gebouwen en meer dan 4000 medewerkers, maar ook bijvoorbeeld vestigingen van de Amerikaanse technologiebedrijven IBM en Intel, de Japanse producent van fietsonderdelen Shimano, chipproducent NXP en meer dan veertig start-ups. Het totale aantal mensen dat hier werkt, is in de acht jaar dat eigenaar–ontwikkelaar Ramphastos aan het roer staat, toegenomen van 7500 tot 12.000 man. Zij zijn ondergebracht in zo’n 300.000 m² kantoren en technische werkruimten. Voor een deel zijn dat herontwikkelde oude Philips-gebouwen, een deel is nieuwbouw.

Verder kijken dan corona
Er is ruimte voor meer, aan de zuidkant van het terrein. Volgens het bestemmingsplan mag daar nog 89.000 m² aan nieuwe bedrijfsruimte gebouwd worden. Ramphastos verwacht die meters de komende zes à tien jaar te gaan realiseren. De huidige gebouwen zitten voor 99% vol, nieuwbouw is hard nodig. ‘Verdere groei van de High Tech Campus Eindhoven moet uit nieuwe panden komen’, aldus Neggers. Daar moet dan wel animo voor zijn in deze uiterst onzekere economische tijden. Die is er, zegt hij. Later dit jaar begint de bouw van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw, dat is nu al voor de helft verhuurd. Gesprekken met andere gegadigden lopen gewoon door; volgens Neggers zijn er nog geen onderhandelingen afgekapt. ‘We spreken non-stop met partijen uit binnen- en buitenland die graag deel willen uitmaken van ons ecosysteem.’
Dat de vraag niet opdroogt, heeft volgens hem te maken met de aard van de bedrijvigheid waarop de campus mikt. ‘Wij kijken verder dan corona en dat geldt ook voor de technologiebedrijven die zich hier vestigen. Zij houden de blik op de toekomst gericht. Zo’n langetermijnvisie hoort bij hun business: begin je nu met R&D, dan mag je blij zijn als je over vijf à tien jaar een nieuwe machine hebt.’ Bedrijven die hij wil binnenhalen zijn vooral actief in nieuwe technologieën als 5G, fotonica (een techniek die met lichtdeeltjes data kan overbrengen) en artificial intelligence (AI). ‘Dat zijn ontwikkelingen die mogelijk wat vertragen, maar zeker niet stoppen’, aldus Neggers.
Bij al dat zelfvertrouwen houdt hij toch een slag om de arm. Hoe groot het nieuwe pand precies wordt, daarover wordt nog beraadslaagd. En voor volgend jaar zijn er weliswaar ‘concrete plannen’ voor de bouw van nog een nieuw pand, maar voor details vindt Neggers het te vroeg. ‘Het is lastig daar nu iets zinnigs over te zeggen. We moeten toch eerst kijken wat de effecten zijn van de coronacrisis. Feit is dat de campus vrijwel volledig verhuurd is, met hooguit wat frictieleegstand, en dat we veelal zeer langjarige huurovereenkomsten met gebruikers sluiten, soms van wel 15 jaar.’ Aan de huurprijs wordt voorlopig niet gemorreld. Die varieert van € 90 per m² voor start-up-kantoortjes in herontwikkelde oude Philips-gebouwen, tot € 195 per m² voor de hoogwaardigste nieuwe gebouwen.

Open klimaat
Het begon met Philips, dat zich hier eind jaren ’90 vestigde en in 2003 besloot zijn campus met R&D-activiteiten open te stellen voor andere technologiebedrijven. De bedrijfsnaam verdween uit de naamgeving; andere bedrijven stroomden toe. In 2012 verkocht Philips de campus voor € 425 mln aan Ramphastos, investeringsbedrijf van Marcel Boekhoorn, sinds najaar 2018 bij het grote publiek bekend als eigenaar van de Hema. De onderhandelingen startten al in 2010, middenin de vastgoedcrisis. Jurist Jan-Willem Neggers, verantwoordelijk voor de vastgoedportefeuille van Ramphastos, werd aangesteld als directeur en besteedt ‘het leeuwendeel’ van zijn tijd aan het management en de ontwikkeling van de campus.
In vastgoedkringen zingt rond dat voor de aankoop van de Hema kapitaal werd vrijgespeeld met de verkoop van een belang in de campus. Dat klopt echter niet, zegt Neggers. ‘Nee, die aankoop moet je los zien van onze vastgoedinvesteringen; het zijn aparte bedrijven met dezelfde aandeelhouder. We bezitten de grote meerderheid in de campus.’
Nieuws was er begin vorig jaar over de herfinanciering van € 500 mln voor vijf jaar. Daarvoor liet huisfinancier ABN Amro twee Duitse secondanten aantreden: Helaba en Berlin Hyp. In de vakmedia schatte Neggers dit bedrag destijds in op ongeveer 60% van de taxatiewaarde van de campus. Inmiddels is dat volgens hem ongeveer 50%, waarmee hij de waarde op zo’n € 1 mrd prikt. Het geld gaat naar de herontwikkeling van enkele oudere gebouwen en de nieuwbouw van de twee geplande verzamelgebouwen.
De bedrijven en bedrijfjes die zich daar gaan vestigen, zullen ook weer hun bijdrage leveren aan het open innovatiesysteem waarvoor HTCE Site Management ijvert. Samenwerking tussen de bewoners van de campus is vanaf het begin door Philips gestimuleerd door alle algemene kantoorfuncties te delen. Geen bedrijfskantines en vergaderruimtes in de verschillende gebouwen, zulke ruimten zijn gebundeld bij de Strip. Een eenvoudige manier om de werknemers van verschillende bedrijven uit hun eigen kantoren te lokken en ideeënuitwisseling op gang te brengen. ‘Dat maakt deze campus wezenlijk anders dan een gewoon kantorengebied’, zegt Neggers. ‘Interactie is essentieel voor een goed R&D-klimaat.’ Ook labs en zogeheten cleanrooms worden gedeeld, met als groot voordeel dat de kosten lager uitvallen en ze ook voor start-ups toegankelijk zijn. ‘Zij zijn heel erg geholpen met deze opzet. Ze kunnen gebruikmaken van de faciliteiten, maar ook de hulp inroepen van grote bedrijven, die soms ook in ze investeren of ze overnemen. Daarmee krijgen start-ups hier wind onder de vleugels. Ik vind dat open klimaat ook persoonlijk heel erg leuk.’

Uitwisseling
Hierin verschilt de High Tech Campus Eindhoven van succesvolle mono-campussen in China en de VS, zegt Neggers. ‘Die bieden vaak een heel mooie werkomgeving, maar geen kruisbestuiving; het zijn gesloten systemen. Wij krijgen hier veel bezoekers uit het buitenland, ook uit Azië. Die kijken verbaasd, verward zelfs, naar hoe het er hier aan toegaat. Ze zijn zo gewend aan ieder voor zich.’
De uitwisseling beperkt zich niet tot bedrijven onderling, ook overleg met andere binnenlandse hightech-campussen vindt Neggers belangrijk, om samen het Nederlandse vestigingsklimaat te verbeteren en over de grens onder de aandacht te brengen. De overheid helpt daarbij, al merkt hij niet veel van een uitzonderingspositie voor de hightech-campussen die door het Rijk als ‘toplocatie’ zijn aangewezen. ‘Qua regelgeving of geld hebben wij in elk geval geen andere positie. Wel werken we goed samen; de lijnen zijn kort. Dat kan bij het binnenhalen van een groot bedrijf uit het buitenland van pas komen.’
Ook voor schaars technisch talent zijn de bedrijven op de campus deels op het buitenland aangewezen. Voor de huisvesting van buitenlandse medewerkers spannen de gemeente en regionale overheden zich in; zelf zette het campusmanagement een ‘spouse program’ op. ‘Je kunt technische werknemers met ontzettend veel moeite hierheen halen, maar als het gezin zich niet thuis voelt, zijn ze zo weer weg’, aldus Neggers. ‘De vaak hoogopgeleide partners raken in een isolement als ze thuis blijven zitten. Ons programma koppelt ze aan start-ups, waar ze hun kennis kunnen inzetten. Onze ervaring is dat partners op deze manier vaak een baan vinden in de omgeving, zodat de gezinnen hier voor de langere termijn kunnen wortelen.’

Thematisch vastgoed
Beducht dat andere Nederlandse campussen de succesvolle High Tech Campus Eindhoven inhalen, is Neggers niet. ‘Wat ons onderscheidt, is dat de hele campus, gronden en gebouwen, in één hand is. Er is geen onderlinge concurrentie tussen verschillende verhuurders. Het maakt niet uit op welk perceel een nieuwkomer zich vestigt; we bieden hem gewoon de beste plek aan.’ Daarnaast heeft de campus de mogelijkheid te investeren in specifieke panden voor kansrijke, maar nog weinig kapitaalkrachtige spelers. Neggers: ‘Stel dat een start-up een speciale plek nodig heeft voor de ontwikkeling van een nieuwe technologie die we van belang vinden voor het geheel, dan durven wij dat risico als grote speler wel te lopen. Wij zijn groter en sterker dan andere Nederlandse campussen, daardoor kunnen we meer risico nemen.’
Waarde toevoegen aan stenen, dat is wat Ramphastos nastreeft. Een los kantoorgebouw zal de investeerder niet snel kopen. ‘We kiezen voor thematisch vastgoed dat we zelf managen. Daar past een campus goed bij, maar ook de herontwikkeling van kantoren naar woningen of zorgvastgoed’, aldus Neggers. Eerder gaf de investeerder aan oren te hebben naar meer campussen, maar dat is nu even niet aan de orde. De High Tech Campus Eindhoven blijft voorlopig in portefeuille. ‘We bruisen van de ideeën en plannen. Zo willen we de komende jaren graag een aantal Aziatische onderzoeksinstituten naar dit gebied halen. Als het aan mij ligt, blijven we hier nog járen.’

Toplocaties
De rubriek Vestigingslocaties brengt de ‘toplocaties’ in beeld die het Rijk in 2017 benoemde in de ruimtelijk–economische ontwikkelingsstrategie (REOS), ter versterking van de belangrijkste groeiregio’s van Nederland. Om te beginnen de science parks in Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Leiden en Delft. Deze maand is High Tech Campus Eindhoven aan zet.

High Tech Campus Eindhoven, in regio Brainpark
130 bedrijven
300.000 m² vastgoed, waarvan
– 245.000 m² kantoorruimte
– 45.000 m² technische ruimtes zoals labs
– 10.000 m² diensten en horeca
nog te ontwikkelen: 89.000 m²

‹ Terug naar het overzicht

Ook in het nieuws