Amsterdam: Schaarste drijft waarde kantoren met 27% op

25 Oktober 2018 – Schaarste op de Amsterdamse kantorenmarkt scherpt aanvangsrendementen aan en doet de huurprijzen flink stijgen. Inmiddels laat de hoofdstad Europese steden als Madrid, Berlijn en Milaan achter zich.

Kantoren in Amsterdam hebben in het derde kwartaal van 2018 wereldwijd de sterkste waardestijging ooit doorgemaakt. Dat blijkt uit vandaag gepubliceerde cijfers van vastgoedadviseur JLL. De waarde van het kantorenvastgoed ging met maar liefst 27,4% omhoog. In Madrid was dat percentage 18,5%, Berlijn 15,9% en Milaan 13,9%. Overigens stelt JLL dat in Amsterdam in vergelijking met Londen en Parijs de waarde van kantoorvastgoed drie tot vier keer lager ligt, ‘maar bezig is met een inhaalslag’.

‘In Amsterdam zagen we naast een verdere aanscherping van het aanvangsrendement ook een stijging van de huurprijzen’, constateert Sven Bertens, head of research & strategy bij JLL Nederland. ‘De schaarste aan kantoren neemt hand over hand toe. Voor zowel beleggers als gebruikers. De huidige schaarste maakt dat de huurprijzen van kantoren stijgen, terwijl nieuwbouw pas in 2021 en 2022 op de Amsterdamse markt komt. Deze situatie houdt daarom nog wel even aan.’

Uitwijken naar Rotterdam
Beleggers maar ook huurders van kantoren kijken verder dan alleen Amsterdam. Bertens neemt Rotterdam als voorbeeld: ‘Daar daalt de leegstand, ook relatief gezien ten opzichte van andere steden wereldwijd, erg hard. Beleggers sorteren al enige tijd voor op een gebruikersmarkt die aantrekt. De tophuurprijzen stegen dan ook met 7,1% in het derde kwartaal. Dat is hoog vergeleken bij Utrecht (3,9%), Amsterdam (3,7%) en Den Haag (2,6%).’

In al die steden zien de JLL-onderzoekers dat er een schaarste aan kantorenvastgoed is ontstaan en daardoor, vooral rondom stationsgebieden, druk op de huurprijzen. Op jaarbasis komt de huurgroei in Amsterdam naar verwachting van JLL op 10,4% uit. Op de Zuidas (foto) liggen de startprijzen inmiddels rond de € 400 per m² per jaar. In de Rembrandttoren wordt € 480 per m² gevraagd.

De keuzes zijn beperkt
Het advies aan gebruikers die huren in Amsterdam: wees creatief. Bertens: ‘Vanwege de lage leegstand is de keuze voor eindgebruikers beperkt. Toch zijn er verschillende opties: blijven zitten, uitwijken naar de periferie of in zee gaan met één van de vele flexibele kantooraanbieders in de stad. Zij nemen een steeds groter deel van de dynamiek op de Amsterdamse markt voor hun rekening.’

Voor beleggers in Amsterdams kantorenvastgoed geldt eigenlijk hetzelfde. ‘Verkopen, tegen de huidige historische hoge waarde, betekent dat zij het vrijgekomen kapitaal moeten herinvesteren om rendement te genereren’, gaat Bertens verder. ‘Met het beperkte beleggingsaanbod kom je er op de krappe kantorenmarkt vervolgens niet snel meer tussen.’

Investeringsvolume
Voor 2019 verwacht JLL dat de schaarste de kantorenmarkt blijft beheersen. De investeringsvolumes dalen dit jaar met 37% ten opzichte 2017 en de markt zal daarom onder spanning blijven staan. Bertens: ‘Er is te weinig nieuwbouw. Het gaat economisch goed. De rente maakt naar verwachting geen grote sprongen. Al met al redenen om te veronderstellen dat commercieel vastgoed gewild blijft.’

‹ Terug naar het overzicht

Ook in het nieuws