Amsterdam raakt vol

3 Augustus 2018 – Het aantal kantorentransacties in Amsterdam lijkt nog steeds te dalen, vooral als gevolg van gebrek aan goede locaties. Een nieuwe trend is de sterke opkomst van de serviced-offices.

Amsterdam is in Nederland de plaats waar iedereen wil zijn. Bedrijven willen zich er vestigen, in hun kielzog volgen de beleggers en met een toonaangevend kantorengebied als de Zuidas binnen de gemeentegrenzen geldt dat ook voor werknemers.
Hoe staat Amsterdam ervoor en wat zijn de vooruitzichten? Over die vragen bogen zich onlangs Mees Besselaar (Cushman en Wakefield), Bart van Eerd (CBRE), Daniël Meijers (Van Gool Elburg), Bas Rijlaarsdam (DRS Makelaars), Wouter Stevens (Savills), Rogier van Weeghel (JLL) en Matthijs Zwiers (P van den Bosch Bedrijfsmakelaars), allen werkzaam als vastgoedadviseur in de hoofdstad en stuk voor stuk goed op de hoogte van wat er speelt.

Aanbod droogt op
Het jaar 2018 is relatief rustig begonnen en voor de metropoolregio Amsterdam liggen 153 kantorentransacties vast. Dat lijkt weinig, nu we al op een derde van het jaar zitten. Vorig jaar telde hetzelfde gebied 1007 transacties, in 2016 waren het er 880 en het vergelijkbare cijfer over 2015 was 1058. Tegelijkertijd is er een aanbodcijfer van ongeveer 600.000 m². Louter op grond van de cijfers lijkt er sprake van een teruglopende dynamiek. Klopt dat? Zijn de prijzen te hoog en droogt het aanbod op?
‘We moeten hierbij verschil maken tussen de vraag en het aantal geregistreerde transacties. De vraag blijft onverminderd groot, alleen het aantal transacties neemt af’, zegt Rogier van Weeghel van JLL. ‘Voor een groeiend aantal gebruikers is het moeilijker geworden om geschikte ruimte te vinden.’ Daarbij speelt volgens Van Weeghel het beperkte kantorenaanbod een belangrijke rol. Het totale kantorenaanbod in Amsterdam is sterk gedaald, zeker als het gaat om relatief grote, kwalitatief goede kantoren op de betere locaties. Dit aanbod is nagenoeg volledig opgedroogd. Het beperkte aanbod zorgt ervoor dat de prijzen worden opgedreven door de marktwerking. Van Weeghel: ‘Zuidoost is daar een sprekend voorbeeld van. Een van de gevolgen is dat partijen tegen het eind van hun huurtermijn steeds vaker besluiten van hun optieperiode gebruik te maken, in plaats van verhuizen of heronderhandelen. Het eerste kan namelijk financieel aantrekkelijk blijken.’
Volgens Matthijs Zwiers van P van den Bosch zorgen het gebrek aan geschikte kantoorruimte en de stijgende huurprijzen per m² ervoor dat partijen andere steden in overweging nemen als nieuwe locatie voor hun bedrijf, zoals Diemen, Amstelveen, Hoofddorp en Schiphol. ‘De gemeente denkt wel mee over oplossingen, maar dit proces moet versneld worden.’ Zwiers wijst erop dat in traditioneel mindere kantoorlocaties zoals de omgeving Paasheuvelweg, maar ook elders, gebouwen worden gekocht en eventueel geschikt gemaakt voor transformaties. Hierdoor worden er nog meer kantoormeters aan de markt onttrokken.

Snelheid onderschat
Iedereen zag volgens de aanwezigen aankomen dat de kantorenmarkt dit punt zou bereiken, waar de schaarste aan geschikte kantoorruimte toeneemt en de prijzen door het dak gaan. ‘De snelheid waarmee dat is gebeurd en de grootte van de druk zijn echter onderschat’, zegt Bart van Eerd van CBRE. ‘Niemand had dit voorspeld. De dynamiek loopt dan ook helemaal niet terug, wat de cijfers ook zeggen. We zitten nog steeds ver boven het gemiddelde van de kantooropnamecijfers.’ Volgens van Eerd is het aanbodcijfer van 600.000 m² geflatteerd. Hij denkt dat er minder dan 400.000 m² beschikbaar is en dat is dus minder dan 6% van de Amsterdamse kantorenvoorraad.
Bas Rijlaarsdam van DRS sluit zich aan bij Van Eerd. Hij is vooral onder de indruk van de prijzen per vierkante meter. ‘Op sommige locaties in het centrum van de stad gaan we voor kantoren al richting € 500 per meter. Dat heeft niemand zo snel zien aankomen’, zegt Rijlaarsdam. ‘Is er een grens? Niemand hield dit prijsniveau voor mogelijk, dus voorspellen wordt steeds lastiger.’
Wouter Stevens van Savills is ook niet zo onder de indruk van het relatief hoge aanbodcijfer. ‘Online loopt het actuele aanbod achter op de werkelijkheid. Hoe vaak gebeurt het niet dat je iets nabelt en het al niet meer beschikbaar blijkt te zijn?’
Klanten willen nog steeds advies over waar ze zich kunnen vestigen. Rijlaarsdam noemt de Riekerpolder als een van de gebieden waar nu weer meer activiteit is. Sterker nog: ‘De prijzen zitten daar op sommige locaties boven de 200 €/m², dus er is duidelijk belangstelling voor’, zegt hij. Sloterdijk zit rondom het station ook al ‘bijna vol’ en daaromheen worden nu locaties aantrekkelijker gemaakt voor gebruikers. Daar is groei nog mogelijk en daar zijn nog metrages voor opname. Rijlaarsdam: ‘De krapte zorgt voor positieve ontwikkelingen.’

Verhuizen naar Utrecht
Intussen hebben zoekers wel met deze markt te maken. Wat doen ze concreet? VodafoneZiggo is naar Utrecht gegaan en heeft daar een kantoor op Hoog-Catharijne aangehuurd. Het bedrijf zat daar al met enkele kantoren en heeft ze nu samengevoegd. Wat doen bedrijven als Amazon en Uber als ze willen uitbreiden? Het gaat niet alleen om betaalbare huurprijzen voor kwalitatief hoogwaardige kantoren. In toenemende mate is er de war for talent. Goede werknemers zijn schaars en ze stellen bovendien eisen. ‘Er is nog steeds een verschil tussen Amsterdam en de rest van Nederland’, zegt Stevens. ‘Bedrijven die hier zitten, pakken niet zomaar hun spullen op om elders neer te strijken. Amsterdam blijft Amsterdam.’ Stevens signaleert dat een deel van de uitbreidingen van bedrijven naar de serviced-offices gaat, zoals Regus, Spaces en WeWork. Daarnaast komt Utrecht dichterbij. Stevens: ‘Utrecht loopt iets achter, maar ze gaan heel hard. Ze volgen in de voetsporen van Amsterdam.’
Opvallend is dat Utrecht voor sommigen wel een serieus alternatief is voor Amsterdam, maar de overige steden in de Randstad nauwelijks. Niet Rotterdam, Den Haag evenmin en ook Almere niet. Die kloof is vrij groot. ‘In Utrecht wordt rondom het station zeer hoogwaardige kantoorruimte ontwikkeld. Per trein is dat op vijfentwintig minuten afstand van Amsterdam; dat is uitstekend te doen’, zegt Daniël Meijers van Van Gool Elburg.

Goede infrastructuur
Toch denkt Mees Besselaar van Cushman en Wakefield dat Amsterdam zich in de toekomst meer zal aansluiten bij de Randstad en andersom. ‘Als de infrastructuur goed is en kan worden aangepast waar nodig, vergroot dat overal de bereikbaarheid’, zegt hij. ‘Maar ook dan geldt dat Utrecht het dichtstbij ligt.’
Het uitwijken naar Utrecht is volgens Van Weeghel pas net begonnen. ‘Het zou een grotere vlucht kunnen nemen zodra de ontwikkelingen in het stationsgebied zijn gerealiseerd’, zegt hij. Overigens denkt Van Weeghel wel dat de aantrekkingskracht van Amsterdam voor veel organisaties een constante is, onder andere door de wens van veel jong talent en expats om in de hoofdstad te werken.
Dit roept nog steeds of opnieuw de vraag op: waar is nog kantoorruimte te vinden? Volgens Van Eerd moet er nu hard worden gewerkt om te zorgen dat in 2020 en 2021 aan de vraag kan worden voldaan. ‘Het gaat straks wringen’, zegt Van Eerd. ‘Wie nu 10.000 m² wil, heeft het al moeilijk, 5000 m² ook en zelfs lagere metrages zijn niet altijd te vinden.’ Meijers zegt dat de bezettingsgraad op de kantoorvloer aanzienlijk is toegenomen ten opzichte van enkele jaren terug. ‘Verder is te zien dat door de nieuwe wijze van werken en het gebruik van nieuwe communicatiemiddelen mensen veelal minder gebonden zijn aan een vaste werkplek. Ook dit heeft een direct effect op het benodigde metrage.’

Serviced-offices
Relatief nieuw is de sterke opkomst van de serviced-offices. Een goed voorbeeld daarvan is het Amerikaanse WeWork, dat nu drie vestigingen heeft in Amsterdam, maar ook naar Den Haag, Rotterdam en Utrecht gaat. Besselaar: ‘In Europa behoort Amsterdam met Londen op dit vlak echt tot de koplopers.’ Volgens Van Eerd komt dat door de enorme internationalisering in Amsterdam. ‘Ze willen ertussen zitten.’ Het bedrijf WeWork, dat zijn hoofdkantoor in New York heeft, trekt veel financiers aan en heeft een forse oorlogskas. Het is een van de hoogste gewaardeerde start-ups. ‘Inmiddels is het zover dat de office-operator en huurders echte huurcontracten hebben.’
De office-operators werken als hotel-operators: ze zijn niet de eigenaar van het gebouw, maar ze zijn wel degenen die de gebruiker – gast dan wel kantoorwerker – faciliteren. Meijers: ‘Interessant aan het concept is dat het tijdens de crisis geboren is, in een tijd waar we veel leegstand kenden. Nu blijkt dat deze trend tevens goed aansluit bij de behoefte om als huurder ontzorgd te worden.’ Volgens Meijers proberen de servicebedrijven ook aan te sluiten bij een andere trend, namelijk een voorkeur om gehuisvest te zijn in zogenaamde mixed-gebieden ten opzichte van de meer traditionele monofunctionele locaties. ‘De aantrekkelijkste plekken zijn die waar werken, wonen en voorzieningen zijn gecombineerd. Dit zien we vooral terug op de stationslocaties.’

Uber
De hang naar huren via de serviced-offices kreeg serieus vorm toen Uber ongeveer een jaar geleden huurde in het gebouw The Cloud aan de Mr Treublaan in Amsterdam, het stukje weg tussen het Prins Bernhardplein en de Amstel. Wat Uber op dat moment niet nodig had, werd door Spaces weer doorverhuurd, waarbij Uber nog wel opteerde voor de mogelijkheid tot uitbreiding. Volgens Van Eerd hebben Microsoft en Spaces eenzelfde soort overeenkomst bij Schiphol.
Meijers zegt dat beleggers aanvankelijk erg terughoudend waren bij de serviced-offices. Inmiddels zijn ze bijgedraaid en zijn ze bereid om te investeren in dit type kantoorgebruiker. Meijers: ‘Wij merken dat dit een enorme vlucht heeft genomen.’
Van een iets andere orde, maar toch vergelijkbaar, worden de kantoren van B.Amsterdam in de Riekerpolder gezien. Het complex is ingezet als een ‘start-up-ecosysteem’, maar heeft zich ontwikkeld tot een project waar niet alleen start-ups heengaan, maar ook innovatieve afdelingen van gevestigde bedrijven. ‘Inmiddels zijn er een B.1, B.2 en B.3 van tezamen enkele tienduizenden vierkante meters, en die ontwikkeling overtreft alle verwachtingen’, zegt Stevens. ‘Wie had dat gedacht?’ Hier en daar wordt al gerept van ‘een tweede Zuidas’. Het laat zien hoe kansloos geachte kantoorgebieden in gewilde locaties kunnen veranderen.

Kantooroptimaliseerders
Volgens Rijlaarsdam is voor WeWork de verhuur van de werkplekken niet de hoofdzaak. Hij noemt ze ‘kantooroptimaliseerders’. ‘Ze zorgen voor de inrichting en het gemak’, zegt Rijlaarsdam. ‘Ze zijn heel breed en ze meten alles.’ Van Weeghel: ‘Ze willen het de gebruikers zo gemakkelijk mogelijk maken. Waarom zou je alles zelf moeten regelen? Sommige zaken kunnen anderen beter.’ Daarvoor moeten volgens Meijers de gebruikers wel bereid zijn te betalen.
Dat kostenaspect is een factor die een rol kan gaan spelen als het economisch tij tegenzit. ‘De office-operators hebben alleen nog maar goede jaren gehad’, zegt Zwiers. ‘De huurders/gebruikers kunnen zich de hogere kosten veroorloven, maar dat kan veranderen. Ik weet niet wat er gebeurt als er een dip komt.’ Zwiers voorziet dat huurders de hogere huurprijzen dan wellicht niet meer willen betalen.
Besselaar is sceptisch en denkt dat er toch een terugslag kan komen. ‘Als het wat minder gaat, zou het best eens hard terug kunnen lopen. Dan blijven WeWorks en soortgelijke partijen met de meters zitten, want ze hebben duur ingekocht.’
‘Ik denk dat dit een concept is dat blijft’, zegt Stevens. ‘Als er toch een noodzaak komt om te bezuinigen op je huisvesting, dan ga je als huurder misschien terug van bijvoorbeeld 2000 m² naar 1500 m².’ Meijers merkt aansluitend op dat de traditionele 5+5 huurovereenkomst nog wel als standaard geldt, maar vanuit de huurder gezien is er meer behoefte aan flexibiliteit. Stevens: ‘En als de flexibiliteit er in het contract niet is, zijn er inmiddels andere contractuele initiatieven waardoor flexibiliteit kan worden gecreëerd. Een voorbeeld hiervan is het gebouw Edge Olympic in Amsterdam.’
Op die wens naar maximale flexibiliteit spelen volgens Van Weeghel juist ondernemingen in als Regus, Spaces en WeWork, want ze richten zich steeds sterker op de corporates en in mindere mate op de eenpitters. Als dat inderdaad aanslaat, zou dat de kantorenmarkt in de toekomst fundamenteel kunnen veranderen.

Speculeren op huurgroei
Hoewel de markt op volle toeren draait, zien de vastgoedadviseurs nog voldoende mogelijkheden voor beleggers. Meijers denkt dat stationslocaties aantrekkelijk zullen blijven. ‘Een belegger die anticipeert op huurgroei kan in Amsterdam op bepaalde locaties nog steeds terecht’, zegt hij. ‘Opportunistische beleggers speculeren steeds vaker op toekomstige huurgroei. Gebleken is dat met name in het Centrum en op de Zuidas daadwerkelijk een huurgroei heeft plaatsgevonden. In sommige gevallen was zelfs sprake van 20–30%.’ Dat is voor beleggers een gunstig vooruitzicht.
Van Eerd: ‘Als het zover is, krijgen huurders misschien wel een beloning als ze besluiten te verhuizen. Dat zou het aantrekkelijker maken.’
Stevens weet van partijen die bij Sloterdijk kopen en weer duurder verkopen. ‘Zulke kansen zijn er nog steeds’, zegt hij.
Van Weeghel komt terug op Zuidoost, waar veel aankopen voor een goede prijs zijn gedaan. ‘Sommige kantoren in Zuidoost-zuid bijvoorbeeld zijn in hoog tempo opgekocht met als achterliggende gedachte transformatie. Ze kunnen echter alsnog kantoren blijven, afhankelijk van de huidige marktontwikkelingen.’
‘Dat klopt’, zegt Van Eerd. ‘Eerst werd gedacht aan transformatie, maar soms verandert de markt zo snel, dat ze denken: ik wacht wel even – en dan kan een pand weer meer opleveren als kantoor.’
Om te investeren in kantoren en de ontwikkeling daarvan, zijn er nog verschillende mogelijkheden. Meijers en Van Eerd wijzen er allebei op dat dat nu al aan de gang is. Volgens Van Eerd is er tussen Zuidoost en het centrum op het gebied van verdichting nog het een en ander mogelijk. Daarnaast kunnen ontwikkelaars de hoogte in. Zwiers: ‘Als de Noord–Zuidlijn straks af is, wordt het aantrekkelijker om te investeren in kantoorgebouwen (hoogbouw) in Amsterdam-Noord, en dan vooral in en om stationslocaties van de Noord–Zuidlijn.’

Op de foto v.l.n.r.
Daniël Meijers (Van Gool Elburg)
Wouter Stevens (Savills)
Mees Besselaar (Cushman en Wakefield)
Bas Rijlaarsdam (DRS Makelaars)
Matthijs Zwiers (P van den Bosch Bedrijfsmakelaars)
Bart van Eerd (CBRE)
Rogier van Weeghel (JLL)

‹ Terug naar het overzicht

Ook in het nieuws