Internationaal kreeg Maastricht grote naamsbekendheid door het Verdrag van Maastricht, maar de binnenstad heeft ook een belangrijke lokale en regionale verzorgingsfunctie.

Gepubliceerd in PropertyNL Magazine nr. 4, 21 april 2023

De binnenstad van Maastricht is bijzonder populair. Volgens Columbus Travel is het zelfs de meest geliefde stad van ons land voor een stedentrip. Dit heeft zeker mede te maken met de omvang en de kwaliteit van het retailaanbod, het culturele aanbod, de historische setting en het ‘joie de vivre’ dat deze stad ademt. De stad telt nu een kleine 123.000 inwoners, en de geschiedenis gaat ver terug. Maastricht is al 2000 jaar ononderbroken bewoond en herbergt talrijke historische gebouwen en kunstschatten in kerken en musea.

De Maastrichtse binnenstad heeft een belangrijke lokale en regionale verzorgingsfunctie en is rijk aan voorzieningen, zoals een universiteit en veel uiteenlopende soorten horeca. De stad is binnen de provincie veruit de belangrijkste horecabestemming, de belangrijkste bestemming voor een bioscoopbezoek en de belangrijkste plek voor evenementen en attracties. Binnen de provincie weet het centrum met ruim € 350 mln de meeste bestedingen aan zich te binden. (bron: Koopstromenonderzoek 2019).

Entree in ontwikkeling

Vanuit het station loop je via de Stationsstraat de Wycker Brugstraat in, die loopt tot aan de Servaasbrug. Deze straat, deel van ‘Wyck’ telt ongeveer 130.000 passanten per week. Wyck wordt al enige tijd beschreven als hét ‘upcoming’ stadsdeel van Maastricht. De afgelopen tien jaar hebben zich hier onderscheidende winkels, horeca en andere bedrijvigheid gevestigd. Wyck biedt een verrassend onthaal bij aankomst met de trein in Maastricht.

Als je vanuit de Wycker Brugstraat de Servaasbrug oversteekt, kom je in de Maastrichter Brugstraat, die naar het Maastrichtse A1-gebied leidt. Deze straat heeft zich ontwikkeld tot een soort lokale ‘PC Hooftstraat’ met winkels van Claudia Sträter, IKKS, Fabienne Chapot, Tommy Hilfiger, Aspact, Vanilia, Denham, Calvin Klein en Cavallaro. Vanaf de brug loop je tegen de Bijenkorf aan, die er uiteraard voor gekozen heeft wel in Maastricht te blijven. Deze straat vormt een gastvrije en uitnodigende entree naar de échte ‘A1-locaties’.

De Grote Staat en de Kleine Staat zijn van oudsher heel belangrijke A1-locaties en bieden plek aan de gebruikelijke winkelketens. Ook V&D en later Hudson’s Bay waren aan de Grote Staat gehuisvest. Op dit moment wordt het kenmerkende V&D-pand uit het begin van de 20ste eeuw enorm verbouwd.

Entre Deux

Entre Deux is een binnenstedelijk winkelcentrum van 3W en Multi Vastgoed dat in 2006 zijn deuren opende. Dit centrum ligt tussen het Vrijthof en de Markt en werd mede bekend vanwege de creatieve oplossing voor het overbruggen van de hoogteverschillen in de Maastrichtse binnenstad. Ook is hier in de Dominicanenkerk de mooiste boekwinkel van Nederland gevestigd. De Britse krant The Guardian riep deze boekhandel in 2008 zelfs uit tot ‘mooiste boekhandel ter wereld’.

Het winkelcentrum won zelf ook meerdere prijzen. Zo werd het in 2008 winnaar van de FGH Vastgoedprijs en werd het in datzelfde jaar genomineerd voor de NRW Jaarprijs. De belangrijkste erkenning kwam echter in datzelfde jaar met de mondiale CSC International Design and Development Award in de categorie Innovative Design of a new project. De ICSC-jury prees de transformatie van het in verval geraakte winkelgebied tot een dynamisch winkelcentrum, dat perfect aansloot bij het subtiele lijnenspel van de prachtige oude stad. Kenmerkend voor het winkelcentrum was de geslaagde combinatie van oud en nieuw.

Entre Deux was geruime tijd een succesvolle A1-locatie en is dat op sommige plekken nog steeds. Zo zijn Urban Outfitters, Hollister, Jack & Jones, New Yorker, Only & Sons, Vila en Blokker hier gevestigd.

Anno 2023 is er minder reden tot juichen. De boekhandel is na verschillende overnames nog steeds succesvol, maar Entre Deux staat voor een belangrijk deel leeg. Dit heeft een aantal oorzaken. Zo is winkelen op de verdieping in ons land eigenlijk nergens een echt succes gebleken. Bovendien is er een gebrek aan zichtlijnen die een duidelijk overzicht over het centrum bieden. Tot slot beslaat Zara hier drie verdiepingen en heeft de winkel bij twee daarvan de etalages dichtgeplakt, waardoor het voor andere formules nauwelijks nog de moeite waard is zich er te vestigen, zeker niet als er alternatieve ruimte in de binnenstad te vinden is.

Mogelijk wordt een deel van de retailmeters van Entre Deux getransformeerd naar woningen.

Mosae Forum

Mosae Forum is een retail- en kantorencomplex tussen de Maas en de Markt. Het project is het resultaat van een succesvolle PPS-constructie. De gemeente nam het voortouw en realiseerde de infrastructuur en de herinrichting van de openbare ruimte. Projectontwikkelaar 3W Vastgoed realiseerde de gemeentekantoren, de raadzaal, het winkelcentrum, de parkeergarage en de woningen. Kroonprins Willem-Alexander opende het centrum in 2007. In 2009 werd het centrum genomineerd voor de NRW Jaarprijs.

Op dit moment ligt het winkelcentrum er goed bij. Het is geheel gevuld, onder andere met vestigingen van bekende winkelketens, maar ook met een aantal lokale helden, zoals Rousseau Chocolade, Turquoise Mosae Gusto en slagerij Van Melik.

Markt

Op de Markt staat het stadhuis, een prachtig monumentaal gebouw uit de tweede helft van de 17e eeuw van de architect Pieter Post. Op vrijdag staat rondom dit statige gebouw de weekmarkt, met zo’n 400 kramen een van de grootste warenmarkten van Europa.

De Markt en de Grote Staat worden door drie straten met elkaar verbonden: de Muntstraat, de Nieuwstraat en de Spilstraat. Toen de Markt zo’n 25 jaar geleden nog een parkeerplaats was, vormde de Nieuwstraat in het midden de belangrijkste verbinding met de Grote Staat. De Muntstraat en Spilstraat waren iets rustiger straten, maar hebben wel een goed A1-aanbod zoals Etos, Only en Bijou Brigitte. Nadat de Markt autovrij werd en Mosae Forum zijn deuren opende, ging de Nieuwstraat achteruit. De afgelopen jaren zijn er echter verschillende verdiepingen getransformeerd naar woningen, waardoor de huurprijs voor voorzieningen op het maaiveld omlaag kon. Hierdoor, en door intensieve samenwerking tussen verschillende eigenaren, is de Nieuwstraat opnieuw een aantrekkelijke straat geworden, met vestigingen van onder andere Søstrene en Grene, Rubber Duck Store, Cadeux en Koekmakerij ’t Keukske. Deze originele winkel opende in 2022 zijn deuren, maar geeft de indruk er al eeuwen koeken te bakken.

Stokstraatkwartier

Uiteraard ontbreekt ook in de Maastrichtse binnenstad een fraai dwaalmilieu niet. Het Stokstraatkwartier, genoemd naar de Stokstraat, die hier de hoofdstraat is, is een stukje historisch centrum waar je graag (ver)dwaalt. Dit gebied bestaat vooral uit smalle straatjes, geflankeerd door verschillende rijksmonumenten. Er bevinden zich veelal kleine winkels in het midden-plus en hogere marktsegment, zoals vestigingen van Liu Jo, Caroline Biss en Kiki Niesten.

Onlangs heeft zich in de Wolfstraat een nieuwe herenmodewinkel gevestigd, Doppelgänger Roma. Bijzonder is dat deze formule in Italië zo’n 200 winkels heeft en voor zijn eerste winkel buiten eigen land bewust voor Maastricht gekozen heeft. Dit onderschrijft nog eens de charme van deze stad.

In het Stokstraatkwartier bevindt zich ook een aantal verrassende parels, zoals de Onze Lieve Vrouwe Basiliek, ook wel Sterre der Zee genoemd. Deze kerk stamt uit de 11e en 12e eeuw en is een rijksmonument. Aan het Onze Lieve Vrouweplein neemt deze basiliek een prominente plek in. Aan ditzelfde plein bevindt zich een bijzonder viersterrenhotel: het Derlon Hotel, dat al sinds 1870 bestaat. Hoewel het hotel aan de buitenzijde modern oogt, zijn er binnen Romeinse restanten te vinden die aangewezen zijn als rijksmonument. Het gaat om fragmentarische restanten van voor onze jaartelling tot in de vierde eeuw na Christus. De presentatie van de restanten is zorgvuldig en met veel respect gerealiseerd in de kelder van het hotel, die ook dienst doet als ontbijtzaal. Je stapt er ’s morgens letterlijk de geschiedenis binnen.

Vanaf de Stokstraat loop je ook naar ‘Op de Thermen’, een ruim en rustig, ietwat verscholen plein boven Romeinse publieke badhuizen. Het dankt zijn naam aan het Romeinse thermencomplex dat hier ooit gelegen heeft.

Vrijthof

Het Vrijthof is het grootste en bekendste plein van Maastricht en samen met de Dam in Amsterdam misschien wel het bekendste van ons land. Rondom dit plein staan verschillende historische gebouwen die nog herinneren aan de tijd dat Maastricht een religieus centrum en een militaire vesting was. Op dit plein vinden grote evenementen plaats als het Preuvenement en Magisch Maastricht, de kerstmarkt die bezoekers uit ons hele land trekt. Maar misschien is het Vrijthof nog wel het meest bekend van de concerten van André Rieu. Dit is het enige evenement waarbij er geen hekken om het plein geplaatst worden, maar het hele plein inclusief alle terrassen volstroomt met fans, waardoor het Vrijthof verandert in een kleurrijke, vrolijke en muzikale mensenmassa.

Relevant

Kijken we vanaf een afstand naar de Maastrichtse binnenstad, dan zien we een bijzonder veelzijdig historisch centrum dat steeds veerkracht weet te tonen, relevant blijft en met zijn tijd meegaat.

Openbare ruimte
De openbare ruimte ligt er in de binnenstad in het algemeen goed bij. Dit hangt direct samen met de keuze voor de historische klinkers, die niet heel comfortabel zijn voor fietsers en dames met hakken, maar wel heel sterk en oerdegelijk zijn. Bovendien wordt de openbare ruimte goed onderhouden.
Bijzonder is dat Maastricht, hoewel het in het warmste deel van ons land ligt, de meest hittebestendige binnenstad van Nederland heeft. Dit wordt veroorzaakt door de ligging aan de Maas en de talrijke groenvoorzieningen.

Leegstand
De leegstand bedraagt op dit moment 6,2% van het totale winkelvloeroppervlak in de Maastrichtse binnenstad, en is niet erg in het oog springend. Wiel Schreurs, secretaris en penningmeester van de Vereniging van Eigenaren van de Binnenstad van Maastricht (VEBM), houdt wekelijks de stand bij en geeft die door aan Locatus. Ook in Maastricht is de leegstand lang niet opgelopen tot het niveau van 30% dat in het begin van de coronacrisis lokaal voorspeld werd in de wandelgangen.
Die voorspelde leegstand is uitgebleven om verschillende redenen:
– Er zijn minder formules failliet gegaan of gestopt dan verwacht;
– Er hebben zich verschillende nieuwe ondernemingen gevestigd;
– De huurprijzen zijn hier en daar met 10–30% gedaald;
– Op veel plekken zijn er appartementen boven de winkels gerealiseerd. Door deze nieuwe kostendragers kon de winkelhuur omlaag;
– Op verschillende plekken zijn eigenaren van onroerend goed gaan samenwerken. Op die manier zijn er winkelunits samengevoegd tot grotere en beter verhuurbare oppervlaktes.
Opvallend is dat er woningopgangen in de winkelstraat gerealiseerd worden. De aaneengesloten winkelpui, die in de ogen van de markt altijd noodzakelijk was voor het commercieel functioneren, wordt hier verlaten, en dat ziet er prima uit. Op plekken waar geen opgang in de pui gerealiseerd kon worden, omdat het een monument betreft, hebben eigenaren de handen ineen geslagen en de opgang in een buurpand aangebracht.
Vooral het feit dat de samenwerking tussen eigenaren de afgelopen jaren inniger geworden is, heeft voordelen opgeleverd voor de verhuurbaarheid en het prijsniveau van de panden. Op veel plekken in het centrum is op deze manier waarde toegevoegd, vertelt Simon Brouwer, eigenaar van Brck Bedrijfsmakelaars.
Houden we de huidige leegstand tegen de voorspellingen uit 2020 dan zien we dat de Maastrichtse situatie aansluit bij het onderzoek ‘Beleggen in retailvastgoed, het perspectief na Covid-19’, van Syntrus Achmea in samenwerking met Bureau Stedelijke Planning. Hoewel op verschillende plekken de winkelhuren omlaag gegaan zijn, is de waarde van het onroerend goed op een aantal plekken behoorlijk behouden gebleven door de realisatie van wonen boven winkels.

Hoe revitaliseer je stadscentra?
Jorine de Soet is zo’n 30 jaar actief in de retailwereld, onder meer als centrummanager en projectleider bij de herontwikkeling van winkelcentra. Daarnaast is ze auteur en gastdocent.
Dit artikel is het twaalfde in een serie waarin ze actuele trends en ontwikkelingen in centrumgebieden bekijkt. Ze toetst eigen waarnemingen aan verschillende recente en informatieve onderzoeken. In maart 2022 besprak ze de onderzoeken zelf, in april bezocht ze de Westfield Mall of the Netherlands, en vervolgens onderzocht ze de stadscentra van Utrecht, Amsterdam, Den Haag, Eindhoven, Groningen, Haarlem, Amersfoort, Enschede en Breda.